Правила продажи приватизированной квартиры

В этой статье:

Рекомендуем!  Длинные продажи что это?
Содержание
  1. Продажа приватизированной квартиры
  2. Риск при покупке приватизированной квартиры
  3. Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?
  4. Налог при продаже приватизированной квартиры
  5. До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?
  6. Порядок продажи приватизированной квартиры, особенности этого процесса
  7. Важные моменты
  8. На что обратить внимание
  9. Зарегистрированные на жилплощади лица
  10. Процесс продажи
  11. Налоги
  12. Как продать приватизированную квартиру?
  13. Приватизация
  14. Статус приватизированного жилья может быть таких видов:
  15. Условия продажи
  16. К таковым относятся:
  17. Порядок продажи
  18. Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:
  19. Если во владении менее трех лет
  20. Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:
  21. При наличии несовершеннолетних
  22. Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:
  23. При нескольких владельцах
  24. Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:
  25. Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:
  26. Прописанные жильцы
  27. Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:
  28. Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:
  29. Необходимая документация
  30. Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:
  31. Правила, налоги и общий порядок продажи приватизированных квартир
  32. О квартирах, оформленных в собственность
  33. Продажа: описание общего порядка
  34. Если объект в собственности менее трёх лет, меньше года
  35. О продаже с прописанными жильцами
  36. В случае наличия нескольких собственников
  37. Как быть с долей лиц младше 18-ти
  38. Другие особенности при сделках с участием несовершеннолетних
  39. По поводу комнат в коммунальных квартирах
  40. Если инициатором выступает только один из супругов
  41. Об особенностях использования ипотеки
  42. О способах продажи
  43. Об особенностях дарения
  44. Схема с залогом
  45. О чистой продаже
  46. О налогах с продажи
  47. Правила продажи
  48. Собственность до 3 лет
  49. Проверка юридической чистоты сделки
  50. Составление договора
  51. Заключение договора
  52. Разрешение от органов опеки
  53. Пакет документов
Рекомендуем!  Порядок продажи совместного имущества

Продажа приватизированной квартиры

Правила продажи приватизированной квартиры

Последнее обновление: 20.01.2019

Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

  ♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦

Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

 

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца. Подтверждение – см. п.18, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.

Это основной риск покупки приватизированной квартиры.

  ♦ К слову об отказе от приватизации ♦

Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Если в составе семьи жильцов есть несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.

Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?

Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?

Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят  риск признания сделки недействительной.

Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):

  • с позиции Продавца – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
  • с позиции Покупателя – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.

По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.

Образец Договора купли-продажи приватизированной квартиры можно скачать здесь.

Налог при продаже приватизированной квартиры

Какой налог с продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?

Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.

Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.

От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?

Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – здесь).

Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.

Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.

Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Порядок продажи приватизированной квартиры, особенности этого процесса

У многих владельцев недвижимости рано или поздно встает вопрос о том, как продать приватизированную квартиру, избежав ошибок. Наибольшая часть жилищного квартирного фонда приватизирована, то есть является собственностью граждан, а не государства. Законодательство подразумевает, что владелец вправе свободно распоряжаться своей собственностью – дарить, продавать, передавать в наследство.

Важные моменты

Неприватизированную квартиру от приватизированной отличает то, что, по сути, она предоставляется проживающим в ней гражданам на основании договора социального найма в пользование. Таким жильем распоряжаться по своему усмотрению, в том числе дарить или продавать, не получится, тогда, как продажа приватизированной квартиры может быть осуществлена в любой момент, когда это потребуется владельцу жилища. Само понятие «продажа» подразумевает передачу собственности от хозяина к иному лицу за определенную сумму денег.

Процесс отчуждения недвижимости может быть осуществлен либо непосредственно собственником жилья, либо лицом, действующим в интересах собственника на основании нотариальной доверенности.

Владельцев квартир, планирующих продавать свою недвижимость, больше всего интересует вопрос, можно ли продать жилье, не прибегая к услугам нотариуса. Это связано с тем, что за оформление купли-продажи у нотариуса придется заплатить, причем, чем выше стоимость жилья, тем больше сумму придется оставить в нотариальной конторе.

Сопутствующие расходы, такие как затраты на услуги нотариуса, оплачиваются по договоренности между продавцом и покупателем. Иногда они не могут найти компромисс в этом вопросе, либо обе стороны желают сэкономить денежные средства, поэтому и вовсе не обращаются в нотариальную контору.

В определенных случаях для заключения договора купли-продажи нотариальное заверение не требуется, то есть, стороны самостоятельно могут подготовить договор, в котором указан объект продажи, уплачиваемая сумма, права и обязанности сторон, реквизиты.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменной форме.

Продавать или покупать жилье, не прибегая к услугам нотариуса, можно в тех случаях, когда квартира не разделена на доли, и если все участники сделки, как продавец, так и покупатель, являются совершеннолетними и дееспособными гражданами. Если жилье было приватизировано несколькими лицами с выделением доли каждому, при продаже такого объекта нотариальное сопровождение сделки потребуется в обязательном порядке, равно как и в случае, когда купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетних детей или лиц с ограниченной дееспособностью.

На что обратить внимание

Во избежание возможных неприятностей в будущем при покупке квартиры следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Удостовериться, что жилище не было подвергнуто незаконной перепланировке. Данную информацию можно получить из технического паспорта на объект, хотя для самой сделки по продаже достаточно будет кадастрового паспорта.
  2. Убедиться, что жилище не находится под обременением или в качестве залога по кредиту.
  3. В том случае, если приватизировавших лиц несколько, и объектом продажи выступает долевая собственность, необходимо удостовериться, что все собственники выразили желание на продажу в обязательной письменной форме, заверенной у нотариуса.
  4. Если продаваемый объект затрагивает интересы детей, помимо согласия родителей или иных законных представителей несовершеннолетних, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
  5. Если продавец состоит в законном браке, необходимо заручиться нотариально подтвержденным согласием супруга / супруги на сделку.

Зарегистрированные на жилплощади лица

Отдельное внимание следует уделить прописанным лицам. В целом продавать квартиру можно и с прописанными людьми, однако для покупателя лучше, если на момент сделки все проживавшие лица выпишутся. Так, выписать взрослых дееспособных граждан новому собственнику труда не составит, тогда, как несовершеннолетних детей выписать просто так не получится, даже с учетом смены владельца жилья.

Еще одним подводным камнем могут стать проживающие граждане, являющиеся отказниками от приватизации. Исходя из законодательных норм, лица, добровольно отказавшиеся от реализации своего права на приватизацию, сохраняют пожизненное право на пользование жилым помещением, в котором они зарегистрированы и проживают. Таким образом, новый покупатель, приобретая подобное недвижимое имущество, в дальнейшем не сможет ни выписать, ни отказать данной категории граждан в праве проживания, следовательно, покупателю до совершения сделки следует прояснить этот момент, затребовав у продавца правоустанавливающие документы.

Процесс продажи

Сама по себе сделка купли-продажи достаточно проста. Если стороны пришли к обоюдному соглашению, учтены все возможные нюансы и оговорена цена, продавцу и покупателю остается лишь подписать договор.

Если квартира не в долевой собственности и ее отчуждение не затрагивает интересы малолетних детей, договор может быть составлен как самими сторонами, так и любым юристом или представителем риэлторской конторы.

Окончательный переход права собственности происходит после регистрации в Росреестре, куда необходимо отнести сам договор купли-продажи и сопутствующий пакет документов. Также внести сведения в Росреестр можно через отделения МФЦ. После рассмотрения заявления новому владельцу выдается свидетельство о праве собственности.

Налоги

По закону, продаваемое жилье облагается налогом в том случае, если находится во владении менее 3 лет и его стоимость превышает 1 миллион рублей. Продавец должен оплатить в бюджет налог в размере 13% от суммы, фигурирующей в договоре купли-продажи за минусом 1 млн рублей, тогда как покупатель не только освобожден от уплаты каких-либо налогов, но и может рассчитывать на налоговый вычет на основании приобретения жилья. Когда после продажи одного объекта жилой недвижимости гражданином приобретается другой объект, уплаченный налог перекрывается налоговым вычетом на покупку.

Порядок продажи приватизированной квартиры, особенности этого процесса Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/privatizirovannoj-kvartiry-kak-prodat.html

Как продать приватизированную квартиру?

Приватизация жилья касается тех помещений, которые были получены во владение от муниципалитета, оформив такую недвижимость в собственность, владельцы имеют полное право ее продать. Что включает в себя продажа приватизированной квартиры, сильно ли отличается от реализации недвижимости приобретенной по договору купли продажи?

Приватизация

Большая часть жителей РФ проживает в квартирах, полученных от предприятий работодателей или государства. Такое жилье выдавалось на основании договоров социального найма, аренды, которые заключались между жильцами и муниципалитетом. С начала 90-х государство разрешило приватизировать полученные таким образом квартиры. То есть после проведения приватизации арендаторы становились полноправными владельцами недвижимости.

Статус приватизированного жилья может быть таких видов:

  • индивидуальна подразумевает оформление на одно конкретное лицо;
  • общая, которая делится на долевую с указанием равных или каких-то определенных частей или совместную в этом случае нет разделения на доли между владельцами.

Как продавать жилье, полученное в собственность, таким образом, есть ли отличия и особенности? И как быть, если жилье было семьей с несовершеннолетними детьми?

Условия продажи

Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

К таковым относятся:

  • отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
  • продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
  • при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
  • если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

Подобные условия касаются не только квартир, прошедших процесс приватизации они распространяются на всю недвижимость, подлежащую реализации.

ВАЖНО !!! Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

Порядок продажи

Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:

  • определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
  • следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
  • написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
  • проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
  • проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста.

Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

Если во владении менее трех лет

Продать недвижимость после приватизации можно в любой момент на это не требуется каких-то определенных разрешении или дополнительных бумаг. Но существуют некоторые особенности, желая продать квартиру, которая находиться во владении менее 3-х лет НК РФ обязует выплатить налог с продажи имущества размер которого составляет 13% с полученной прибыли.

Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:

  • если жилое помещение было приватизировано до 2016г;
  • если имущество находиться более 3 лет в собственности.

Итак, закон обязует граждан выплачивать налоги с доходов, так как продажа подразумевает под собой получение прибыли, то соответственно НДФЛ необходимо выплатить. Размер его составляет 13% от полученной при сделке суммы, а она е маленькая.

Но есть возможность снизить размер использовав имущественный вычет (Налоговый Кодекс Российской Федерации ст.220), который снижает сумму налогообложения на 1000000.

Например, жилье было продано за 3 800 000 эта сумма и есть доход, с которого высчитывается налог, 3800000х13% / 100 = 494000 сумма, которую необходимо уплатить, но применив имущественный вычет, получится (3800000-1000000) х13%/100= 364000, что значительно выгоднее.

При наличии несовершеннолетних

Приватизированная недвижимость, в которой имеют доли дети, чей возраст менее 18 лет, то для осуществления продажи потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение подобной сделки.

Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:

  • подтвердить, что несовершеннолетнему выделена жилплощадь такого же размера, можно найти родственников и на время зарегистрировать малыша там;
  • или предоставить факт того, что подобран вариант аналогичной жилой площади и после продажи одной квартиры сразу будет оформлена новая и выделены метры на дитя. Следует найти покупателя на свою квартиру и одновременно ту которая будет куплена в последующем.

Во втором случае следует подбирать недвижимость идентичную по размерам и качеству, так как если условия для проживания будут хуже предыдущих, то разрешение не будет дано. Тоже произойдет если жилье будет располагаться вдали от школьного или дошкольного учреждения тут возможно получить одобрение, если новая площадь будет по размерам значительно превышать предыдущую.

Если родители решат миновать органы опеки и продать квартиру не получив одобрение, то проведенная сделка будет признана не действительной.

При нескольких владельцах

В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:

Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

ВАЖНО !!! Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:

  • продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
  • продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
  • доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

Прописанные жильцы

У приватизированной квартиры могут быть не только владельцы, участвовавшие в приватизации, но те что отказались, но остались прописаны на жилой площади. У этих лиц сохраняется право на проживание в квартире причем не ограниченное время. Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:

  • переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
  • если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
  • приписанный гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные услуги.

Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:

  • дитя чей возраст менее 18 лет;
  • граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
  • лица преклонного возраста.

Подобные категории граждан также могли проживать в жилом помещении, но не участвовать в процедуре приватизации.  При наличии регистрации в такой квартире они не могут быть выписаны оттуда.

Необходимая документация

Как и во всех сделках, особенно касающихся купли-продажи, важным моментом является сбор и предоставление документов.

Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:

  • бумаги, удостоверяющие личности всех владельцев;
  • подтверждение регистрации прав собственности на продаваемое имущество;
  • документ о проведении приватизации жилья (копию, оригинал);
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
  • справка ф.9;
  • подтверждение об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
  • если есть дети, не достигшие возраста совершеннолетия, то потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение сделки;
  • невозможно провести процедуру без согласия супруга имеющего совместное, общее право владения имуществом;
  • если владельцы в разводе, то необходимо предоставить документ о том в каких долях имущество распределено;
  • при наличии собственников, относящихся к гражданам, которые признаны недееспособными или имеющие ограничения в дееспособности потребуется предоставить согласие из органов опеки. Так как в сделке будет участвовать представитель недееспособного, потребуется документ удостоверяющий его личность и документ устанавливающий опекунство;
  • в случае если кто-либо из владельцев менял личные данные (имя, фамилия) потребуется документ, подтверждающий это.

ВНИМАНИЕ !!! Основная ответственность на сбор документов ложиться на продавца. Количество бумаг, которые потребуются, зависит от ситуации, например, количество прописанных жильцов, возраст их, также учитывается факт того что могут быть граждане, отбывающие срок, но имеющие регистрацию в квартире и т.д. Все эти моменты потребуют предоставления различного рода дополнительных справок и документов. От покупателя лишь необходимо быть финансово способным при заключении сделки.

Продажа приватизированной собственности имеет тот же порядок что и любая другая. Основным пунктом является, то что необходимо учитывать количество зарегистрированных на ней жильцов, которые отказались от приватизации. Также следует помнить о том, что если квартира находится менее 3 х лет в собственности, то придется уплатить налог с продажи. Для снижения суммы подлежащей налогообложению также можно воспользоваться имущественным вычетом он уменьшит ее на 1 млн. руб. или дождаться пока пройдут три года и после продавать.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry

Правила, налоги и общий порядок продажи приватизированных квартир

После приватизации или оформления прав на недвижимость гражданин получает возможность распоряжаться данным объектом по своему усмотрению. Первичную приватизацию часто проводят для того, чтобы потом иметь возможность совершать различные сделки, позволяющие получить дополнительную прибыль. Следует знать о том, как обычно осуществляются стандартные сделки по продаже.

О квартирах, оформленных в собственность

Если источником передачи квартиры в частную собственность служит муниципальный, либо государственный бюджет – объект и называют приватизированным.

Ещё в начале 90-ых годов было введено такое понятие, как приватизация.

Документом, который подтверждает наличие законных прав, становится не договор по социальному найму, а свидетельство о праве собственность.

При этом владелец бывает один, либо их указывается несколько.

Продажа: описание общего порядка

Инициатором продажи любой недвижимости всегда выступает непосредственный собственник.

Реализация бывает и принудительной, но для этого судебная инстанция должна вынести соответствующее решение.

Владелец жилья должен озаботиться оформлением следующих правоустанавливающих бумаг:

  • Домовая книга и выписки из неё.
  • Техническая сопроводительная документация.
  • Свидетельство на имущественное право.

Если объект в собственности менее трёх лет, меньше года

Время владения той или иной недвижимостью определяет, как будет рассчитываться подоходный налог в том или ином случае.

  1. Одна ситуация складывается, если есть приватизированная квартира, и продаётся она дороже, чем за один миллион рублей.При наличии оформленного права собственности на протяжении менее трёх лет возникает обязанность по уплате налога со стандартной ставкой в 13 процентов.

    Сбор платится от любых сумм продажи, превышающих 1 миллион рублей.

  2. При использовании аналогичных условий по налогам продаются квартиры, которыми владеют менее одного года.

Как происходит продажа приватизированных квартир? Смотрите видео:

О продаже с прописанными жильцами

К препятствиям для покупки или  реализации объекта постоянная регистрация жильцов по адресу не относится.

Если прекращается право собственности, то считается, что жильцы автоматически не могут проживать по тому же адресу дальше.

Потеря прав по аренде на недвижимость так же не относится к последствиям сделки по продаже.

Какие документы являются правоустанавливающими, а какие правоподтверждающими? Ответы здесь.

Выписка зарегистрированных жильцов возможна только в судебном порядке.

Но существует запрет, который касается:

  1. Пожилых лиц.
  2. Детей, не достигших совершеннолетия.
  3. Инвалидов.

Право на то, чтобы постоянно пользоваться жилплощадью, может быть сохранено за лицом, которое проживало в квартире, но потом отказалось от приватизации, а позже совершило сделку по покупке или продаже недвижимости.

Главное, чтобы подобные нюансы были как можно подробнее описаны в соглашении по покупке-продаже.

В случае наличия нескольких собственников

На долевых собственников распространяются стандартные правила, связанные с совершением сделок.

Допустима ситуация, когда объект делится на несколько долей, равных и неравных. На каждую из таких долей можно получить отдельное право собственности.

Когда продаётся доля, требуется соблюдение преимущественного права по приобретению. Для изучения вопроса рекомендуется посмотреть статью 250 ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Другим совладельцам надо направить письменное уведомление о намерении продать недвижимость. Оформление у нотариуса относится к обязательным требованиям.

Как быть с долей лиц младше 18-ти

Если несовершеннолетнее лицо указано в документах по квартире – за ними всегда сохраняется право на долю.

Чтобы продавать такие доли, требуется получать отдельное разрешение от органов опеки и попечительства.

Пакет документов при продаже. pravo.moe

Надо дополнительно подтвердить, что проведение сделки не способствует нарушению прав несовершеннолетнего.

Обычно стороной, защищающей и представляющей интересы ребёнка, становятся родители.

Другие особенности при сделках с участием несовершеннолетних

Если на территории квартиры прописаны несовершеннолетние дети, то их интересы надо обязательно учитывать.

Сложности возникают при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей по тому адресу к моменту совершения приватизации.

Особенности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка , читайте тут.

У детей в данном случае имеется абсолютно законное право по бессрочному проживанию на территории данного объекта. Даже новые собственники не могут запретить  использование объекта.

Если покупается подобная квартира, то необходимо учесть следующие нюансы:

  • Надо обязательно договориться обо всех нюансах с бывшими собственниками.Выписка ребёнка осуществляется через паспортный стол.После этого происходит постановка на регистрационный учёт в другом помещении.
  • Можно так же обратиться к судебной инстанции, чтобы выписку осуществили в принудительном порядке.

По поводу комнат в коммунальных квартирах

Часто происходит так, приватизация оформлена только по одной из комнат коммунальной квартиры.

А остальные принадлежат местному муниципалитету. Департамент жилищной политики должен получить предупреждение заранее, если владелец намерен провести сделку по продаже.

https://www.youtube.com/watch?v=rwJQRNrU1e4

Либо с этой же просьбой обращаются к местной администрацией.

Здесь правило стандартное – если возражений у муниципалитета нет, комната может быть продана третьим лицам.

Если инициатором выступает только один из супругов

Сделка проводится в каждом случае по-своему. Обычно всё зависит от того, проведена ли приватизация объекта недвижимости. И когда этот вопрос был решён.

Если до заключения брака один из супругов приватизировал квартиру на себя, то потом он имеет право распоряжаться объектом недвижимости на своё усмотрение.

Если данное правило не соблюдается – органы власти могут просто отказаться проводить сделку, либо регистрировать права собственности на другого гражданина.

В случае несогласия со сделкой второй супруг может оспорить проведённую после брака сделку. Но, не позднее, чем через три года после совершения данного действия.

Об особенностях использования ипотеки

Если сделка одобряется при наличии договора по ипотеке, то не обойтись без согласия банка на проведение данной процедуры.

Финансово-кредитная организация должна тщательно проверить объект недвижимости и все документы на него. И посмотреть, насколько всё прозрачно, безопасно с юридической точки зрения.

Как купить квартиру с обременением по ипотеке? Особенности и нюансы тут.

Не обойтись без представления правоустанавливающей документации.

Даже после приватизации квартира играет роль залога. Такое положение сохраняется, пока не будет произведён полный расчёт по долгу.

Схема налогообложения при продаже приватизированных квартир. nk-jurist.ru

О способах продажи

Собственники и граждане нашей страны могут воспользоваться следующими схемами для реализации объектов недвижимости на современном рынке:

  • Договор на покупку-продажу.
  • Дарение объекта, полностью, либо частями.
  • Залог по соответствующему договору займа.

Об особенностях дарения

Дарение недвижимости относится к безвозмездным сделкам. Но часто сделки имеют возмездный характер. Это делается для повышения практичности решения.

Если дарится доля, то в данном случае нет необходимости уведомлять письменно других собственников.

Когда выбирают дарение, то действуют именно так:

  1. Начинается процесс со сбора пакета документации.
  2. Согласование условий, которые будут иметь значение для договора в дальнейшем.
  3. Подписание договора, осуществление регистрации у нотариуса.
  4. Деньги передаются через банковскую ячейку.

После того, как все подписи проставлены, новый собственник получает квартиру в своё распоряжение.

Схема с залогом

Использование залогового варианта по квартире предполагает нарушение сроков.

Часто между сторонами подписывается соглашение по займу, а потом умышленно допустить нарушение одного из главных условий.

Заложенная квартира отчуждается при совершении следующих действий:

  • Начинается всё согласованием по важным условиям.
  • Подписывается само соглашение по залогу.
  • К указанным срокам соглашение не исполняется.
  • Квартиру передают для роли залога, для последующей реализации по стандартной схеме.

Для покупателя подобные решения остаются наиболее сложными. Они так же связаны с большим количеством рисков.

О чистой продаже

Это самый безопасный способ для каждой из сторон.

Он не предполагает нарушений действующего законодательства:

  1. Продавец передаёт объект недвижимости, без каких-либо дополнительных обременений.
  2. Покупателю остаётся отдать только денежные средства.

Главное условие – предварительная договорённость по поводу цен.

Главное – учитывать права всех лиц. Даже тех, кто отказался от приватизации, но сохранил за собой право использования.

Какие риски у покупателя приватизированной квартиры? Смотрите в этом видео:

Стандартный перечень документации состоит из таких позиций:

  • Сам договор по покупке-продаже.
  • Справка из БТИ, подтверждающая установленную стоимость.
  • Документация по праву собственности.

Подготовка бумаг осуществляется самостоятельно, либо для этого обращаются к юристам.

О налогах с продажи

Продажа квартир облагается стандартным сбором, предполагающим наличие 13-процентной ставки.

Уплата налога обязательна для квартир, которыми владеют меньше трёх лет.

Продавцы могут воспользоваться налоговыми вычетами при продаже объектов стоимостью более 1 миллиона рублей.

Продажа квартиры после реализации – не такой уж сложный процесс с юридической точки зрения.

С ним справится даже гражданин, которому приходится впервые решать подобные проблемы.

Нужно лишь проявить предельную внимательность, учитывать особенности определённого вида сделок.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry.html

Правила продажи

При продаже приватизированной квартиры действуют те же правила, что и в случае продажи купленного жилья. В первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности. До этого собственником квартиры является государство.

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей. Свои тонкости существуют в следующих случаях:

  1. квартира в собственности меньше 3-х лет;
  2. наличие нескольких собственников;
  3. несовершеннолетние в качестве собственников.

Налог с имущества необходимо оплачивать, если квартира продается до истечения 3-летнего срока с момента продажи. Если квартира была куплена у другого собственника, срок увеличивается до 5 лет.

Сначала ответственный квартиросъемщик и члены его семьи передают пакет документов на приватизацию. Это можно сделать в ближайшем отделении МФЦ.  После рассмотрения представленных документов они направляются в Росреестр, где осуществляется регистрация права собственности.

Каждый из зарегистрированных может как принять свою часть собственности, так и отказаться от нее. В последнем случае возникает право на пожизненное пользование жилым помещением, но нет прав распоряжаться недвижимостью.

Собственность до 3 лет

Если право собственности возникло менее 3-х лет назад, придется оплачивать НДФЛ. Если среди собственников есть лица, не являющиеся резидентами РФ, для них устанавливается дополнительный налог.

После продажи такой недвижимости необходимо подать декларацию. Она подается в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Это следует сделать до конца апреля года, который следует за годом продажи. А до 15 июля необходимо заплатить подоходный налог.

При этом устанавливается налоговый вычет в размере до 1 млн. При подаче декларации можно его вычесть из стоимости сделки и оплатить налог от разницы в цене.

Проверка юридической чистоты сделки

Если продавец работает с агентом или юристом, обычно запрашиваются дополнительные сведения о квартире. Но даже если продавец действует самостоятельно, он может запросить дополнительный пакет документов.

Для проверки юридической безопасности продажи квартиры могут запросить следующее:

  • выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица;
  • архивную выписка из домовой книги, по которой видны все раннее зарегистрированные в квартире;
  • выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
  • выписку из ЕГРН;
  • справку об отсутствии долгов за домофон и телефон;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Выписка из ЕГРН позволяет увидеть, кто владеет квартирой. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По ней можно увидеть тех, кого выписали непосредственно перед совершением сделки. Так, если выписали несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления жилья, сделку могут отменить по решению суда.

Составление договора

Важно, чтобы договор заключался в письменной форме в присутствии обеих сторон сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Еще одни экземпляр необходим для подачи в Росреестр для совершения регистрационных действий. Если собственников больше, договор должен быть у каждого из них.

Указываются полные данные покупателя и продавца, включая имена, место жительства и паспортные данные. Далее указывается информация о предмете договора, в качестве которого выступает продаваемая квартира. Необходимо подробно указать следующие данные:

  1. подробный адрес расположения;
  2. этаж;
  3. площадь и количество комнат.

Если данные будут неполными, регистратор может отказать в передаче прав собственности.

Указываются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть срок, в течение которого требуется освободить квартиру.

Наиболее важным является раздел оплаты. Следует указать полную стоимость договора и особенности оплаты. Многие указывают меньшую стоимость, чтобы оплачивать небольшую сумму налога. Но это ошибка, так как в случае спора о праве собственности нельзя будет вернуть сумму, которая не указана в договоре. В конце документа проставляются подписи сторон.

Заключение договора

Его можно заключить двумя основными способами – без посредников и у нотариуса. В первом случае достаточно распечатать бланк договора и заполнить его. На заключении такого договора могут присутствовать продавец и покупатель. К его заключению может быть привлечен агент или юрист по недвижимости.

Если заключается сделка по квартире, имеющей несколько собственников, необходимо использовать услуги нотариуса. Для этого требуется предоставить документы, требуемые для регистрации сделки. Это связано с тем, что нотариус удостоверяет договор и отвечает за последствия нарушений. Поэтому он тщательно проверяет все пункты договора и представленную документацию.

После передачи документов на регистрацию производится оплата. Наиболее безопасный вариант – наличные через банковскую ячейку или безналичный перевод на специальный счет в банке. И в первом, и во втором случаях деньги становятся доступными продавцу после регистрации прав на жилье нового собственника. При этом их уже не может забрать покупатель. Не стоит передавать деньги в руки, так как в данном случае приходится полагаться только на честность обеих сторон.

Разрешение от органов опеки

Если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае сделка будет признана недействительной. А органы опеки могут обратиться в суд и привлечь родителей к ответственности.

Чтобы получить разрешение, следует доказать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены, а его права никто не нарушает. Можно действовать двумя путями:

  • выделить долю ребенку в квартире родственников;
  • подобрать вариант на обмен.

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Органы опеки анализируют представленные документы по продаваемой и покупаемой квартирам. Специалист не разрешит покупку, если квартира гораздо меньше и находится далеко от расположения детского сада или школы. В этом случае она должна быть гораздо больше предыдущей. Редко разрешается заключение договора, если новая квартира находится в пригороде.

Пакет документов

Если обе стороны готовы к совершению сделки, заключает договор купли-продажи. После этого он вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода прав. Для этого необходимы следующие документы:

  1. паспорта взрослых собственников и детей, достигших 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей, если им еще нет 14 лет;
  3. передаточный акт на квартиру;
  4. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
  5. договор купли-продажи;
  6. разрешение из органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица;
  7. квитанция об оплате госпошлины;
  8. заявление установленного образца.

Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию сделки. Госпошлину можно оплатить в отделении банка или в месте подачи документов. А бланк заявления выдадут в Росреестре или МФЦ.

Таким образом, чтобы продать приватизированную квартиру необходимо соблюдать те же правила, что и для продажи купленных объектов недвижимости. Для этого заключается договор и передается вместе с другими документами для смены собственника.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry

Оцените статью
U-Alfa.ru Интернет журнал
Добавить комментарий