Как составить договор аренды нежилого помещения?

Договор аренды нежилого помещения: необходимые условия и набор документов, пример соглашения по пунктам

Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Договор аренды нежилого помещения: необходимые условия и набор документов, пример соглашения по пунктам

Стоимость недвижимости растёт, невзирая на кризис, накрывший государство. И жилые дома и коммерческая недвижимость, в том числе и офисы, стабильно дорожают.

По этой причине многие предприниматели, испытывающие трудности в бизнесе, не могут приобретать те нежилые помещения, в которых испытывают необходимость.

И единственным выходом для них в такой ситуации является взятие здания или пусть даже части нежилого помещения в аренду.

• Оформление
• Особенности
• Необходимые документы
• Ответственность сторон
• Частные случаи договора

Сделка оформляется путём заключения одного из стандартных вариантов договоров аренды, как между физическими лицами, так и между юридическими лицами.

Устная договорённость, пожалуй, в этом случае не слишком уместна.

Договариваться стороны сделки могут о разных её нюансах, поэтому и на типовом бланке должны быть указаны все существенные условия, которые касаются:

1. Предмета договора — нежилого помещения. Требуется дать информацию о его характеристике, адресе, этажности, площади, месте расположения внутри сооружения, количестве помещений, назначении и так далее. Подтвердить всё официальными документами.
    
2. Арендной ставки. Указывается размер отчислений, как цифрами, так и прописью, а также указывается, из чего была сформирована данная сумма, то есть, включены ли в неё налоги, коммунальные платежи и расходы на эксплуатацию.
    
3. Прочих условий.

Образец договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать здесь.

Особенности

В соответствии с ГК РФ, при подписании соглашения об аренде, нужно обращать внимание на следующее:

1. У арендодателя должны быть документально подтверждённые права на заключение сделки (это значит, что он должен быть владельцем объекта либо обладать официально оформленным разрешением от владельца).
    
2. Срок аренды можно и не указывать, однако, при заключении сделки больше чем на 12 месяцев, придётся пройти государственную регистрацию и заплатить госпошлину. От неё освобождаются договоры сроком на 11 месяцев и меньше, в том числе и договоры почасовой аренды.
    
3. Разрешение либо запрет на субаренду.
    
4. Если планируется выкуп взятого в аренду помещения, то применяется форма договора для купли-продажи недвижимости.

Необходимые документы

Сторонам понадобятся такие документы для заключения договора об аренде:

• полные реквизиты сторон;
• учредительная документация;
• свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию юридического лица;
• свидетельство о получении ИНН;
• выписку о наличии записи в ЕГРП;
• документ, который подтверждает полномочия директора;
• документ, подтверждающий полномочия представителя.

Совет специалиста: в случае сдачи в аренду части участка земли, к договору следует иметь приложение — кадастровый паспорт на землю и указать там, при необходимости, часть, сдаваемую в аренду.

Если весь участок, то предъявлять кадастровый паспорт на регистрацию в регистрационный орган не нужно. Если сдаются сооружения либо их части, то предъявляется кадастровые паспорта на них.

Если нежилое помещение арендуется у физического лица, то понадобится ещё и заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение данного правового акта.

Также законодательство предполагает для некоторых случаев наличие разрешения от органов опеки либо третьих лиц.

Для арендодателей – юридических лиц, совершённая сделка должна быть подтверждена документом, который заверяют директор и главный бухгалтер, кроме того, на него ставится оттиск мокрой печати.

Замечание юриста: в том случае, когда заключается аренда государственной земли на срок в 49 лет, арендатором должны быть предъявлены документы о собственности на сооружение, расположенное на данном участке, если данные права не были ранее зарегистрированы в ЕГРП.

Дополнительное соглашение к договору составляется также в случае, если имущество находится в залоге. Подписывается оно залогодержателем, который выражает согласие на распоряжение заложенным имуществом. Примером может служить аренда имущества, находящегося в ипотеке.

Акт сдачи-приёмки заполняется для подтверждения того, что помещение действительно передано в аренду и описания его действительного состояния. (Образец передаточного акта Вы можете скачать здесь).

Он более полезен для арендодателя. В будущем такой передаточный акт поможет разрешить возникающие иногда разногласия в состоянии возвращенного после аренды имущества. Такие документы составляются дважды, — в момент передачи помещения арендатору и при расторжении соглашения об аренде.

Ещё один важный документ, подстраховывающий стороны от продолжительной и дорогостоящей судебной тяжбы — протокол разногласий. И его подписание не означает, что стороны не согласовали между собой все условия.

Смысл создания документа заключается в том, чтобы все возможные спорные условия действовали строго в его редакции и исключали наличие любых оговорок в исполнении положений договора аренды. (Образец протокола согласования разногласий Вы можете скачать здесь).

А по окончанию срока действия аренды, стороны подписывают акт возврата нежилого помещения по договору аренды. Этот документ подтверждает факт возвращения арендованного имущества его владельцу. (Образец акта возврата помещения по договору аренды Вы можете скачать здесь).

Ответственность сторон

Основная обязанность владельца недвижимости в соответствии с договором аренды – передать предмет соглашения арендатору в оговорённый срок, а если конкретная дата в тексте отсутствует, то в разумный срок.

Её невыполнение влечёт за собой серьёзную ответственность — судебные разбирательства, в ходе которых арендатор имеет право истребовать помещение и получить компенсацию убытков, полученных по причине несвоевременной передачи имущества.

Замечание специалиста: если арендатор потерял интерес к предмету договора, он имеет право потребовать расторгнуть договор и компенсировать полученные убытки.

Также владелец имущества отвечает за все его недостатки, кроме тех, о которых было заранее известно арендатору.

Арендатор отвечает перед законом за несвоевременную выплату арендных платежей, а также за порчу полученного во временное пользование имущества.

Частные случаи договора

Изменение арендаторов в договоре. ГК РФ разрешает переход, как прав, так и обязанностей к третьим лицам.

При этом в договор вносится новое лицо, но сами отношения, прописанные в договоре аренды, не изменяются.

Что касается продления срока действия договора, то оно возможно с согласия сторон. Пролонгация соглашения, заключённого на 11 месяцев, происходит на тех условиях, которые действовали ранее. Регистрировать такой договор не нужно.

Трёхсторонний договор заключается в том случае, если присутствует ещё одна заинтересованная сторона. К примеру, помимо владельца сооружения и его арендатора, нужно согласовать свои действия с поставщиком электроэнергии (он в этом случае выступает в качестве третьего заинтересованного лица).

Возможности изменения договора расписаны в третьем пункте статьи № 615 ГК РФ. К примеру, арендная плата, в плане её размера, может меняться при согласии всех сторон не чаще 1 раза в 12 месяцев, в противном случае, придётся обратиться в суд.

Смотрите видео, в котором опытный специалист по пунктам разъясняет типовой договор аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/nezhilaya-nedvizhimost/dogovor-arendy-pomeshcheniya.html

Образец договора аренды нежилого помещения

В договоре аренды нужно указать:

• адрес нежилого помещения,
• основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду:

• в доверительном управлении;
• на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

В договоре нужно указать целевое назначение помещения, которое получает арендатор. Если он будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить различные санкции.

Порядок передачи помещения

В этом разделе нужно прописать срок после подписания договора аренды недвижимости, в который арендодатель должен передать нежилое помещение. Недвижимое имущество передают по акту сдачи-приемки, который подписывают представители арендодателя и арендатора. Арендатор обязан вносить арендные платежи лишь после того, как арендодатель передаст ему помещение по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Это правило стороны не могут изменить, так как оно императивно указано в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. В то же время, если стороны оговорили недостатки в тексте договора либо арендатор заранее о них знал или должен был узнать при осмотре имущества, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора

В этом разделе стороны могут установить право арендодателя посещать объект аренды. Сформулировать это положение можно так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».

Или так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»

В первом случае это условие договора аренды выгодно арендодателю, во втором – арендатору.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Если арендодатель не исполнит эту обязанность, арендатор может потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор и возместить убытки (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Договоры аренды на все случаи есть в Системе Юрист

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендатору

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендодателю

Нужен особый

Срок действия договора аренды помещения

Договор аренды, который стороны заключают сроком на один год или более, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды для сторон будет действовать с момента его подписания, а для третьих лиц будет считаться заключенным только после его регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет заключен с момента, когда стороны согласуют все его существенные условия (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата и порядок расчетов по договору

Стороны могут согласовать арендную плату по договору аренды нежилого помещения в твердой сумме. Пример формулировки:

«Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 1000 руб. за 1 кв. м площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб.»

Другой способ: установить в договоре механизма ее исчисления арендной платы. Например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Если стоимость коммунальных услуг не включена в сумму арендной платы, то в договоре необходимо прописать, как арендатор будет оплачивать коммунальные услуги. Есть два способа:

• возмещать расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг;
• оплачивать эти услуги самостоятельно по счетам коммунальных служб.

В договоре можно прописать, в какой момент арендная плата считается внесенной. Например, так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя».

Если такое условие не включить в договор, то обязанность арендатора внести арендную плату будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств в банк арендодателя.

Или так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент списания денежных средств со счета Арендатора».

Такая формулировка выгодна арендатору.

Скачайте документы по теме:

Порядок разрешения споров

Если спор будет разрешать арбитражный суд, то до подачи иска о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения, об изменении или расторжении договора нужно направить претензию контрагенту.

Только через 30 календарных дней после этого можно обращаться в суд, если иные сроки и порядок стороны не согласуют в договоре (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если нарушить эти правила, то суд не будет рассматривать иск.

Если иск нужно подавать в суд общей юрисдикции, то соблюдать обязательный досудебный порядок нужно до подачи исков об изменении или о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также в других случаях, если они прямо указаны в договоре (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Сформулировать условие о досудебном порядке разрешения споров можно так:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора (требования о взыскании долга, штрафных санкций, неосновательного обогащения, о расторжении договора), стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке в течение 20 календарных дней.

Претензии стороны направляют друг другу по адресам, указанным в статье 10 настоящего договора, если только иной адрес для отправки претензий стороны не указали в дополнительном соглашении. Срок ответа на претензию – пять рабочих дней с даты ее получения. Ответ на претензию нужно направить по адресу получателя, который указан в статье 10 настоящего договора, если только стороны прямо не указали иной адрес в дополнительном соглашении.

Если сторона не получит ответ на претензию в течение 20 календарных дней с даты направления претензии, она вправе подать иск в суд».

Стороны могут установить договорную подсудность по спорам, которые вытекают из договора. Это означает, что иски сторон друг к другу нужно подавать в суд, который указан в договоре. Например, в Арбитражный суд города Москвы. Если такое условие не прописать в договоре, то нужно будет обращаться в суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Как сторонам договора об аренде нежилого помещения извещать об изменении контактных данных

Установите срок, в который стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих почтовых и фактических адресов, адресов электронной почты, номеров телефонов и факсов.

Если у сторон меняются фактические или юридические адреса, они обязаны оформить такие изменения дополнительным соглашением.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (например, направлять претензии) по известным ему реквизитам.

Сколько экземпляров договора нужно подписать

Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон. Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа). В образце договора аренды нежилого помещений, который вы можете скачать в формате Word прописано, что договор составлен в трех экземплярах.

Источник: https://www.law.ru/article/21758-dogovor-arendy-nejilogo-pomeshcheniya-obrazets-i-sovety-sostavleniyu

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным .

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

• документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
• документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

• Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
• Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд , если:

• одна из сторон нарушает условия договора;
• арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
• собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Источник: https://lifehacker.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса. UBR.ua узнал у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО «Клочков и партнеры» Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

«Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц. Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные». Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения», – отметила UBR.ua юрист ЮФ «Кушнир, Якимяк и Партнеры» Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических («обычных») договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят: 

• арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
• точный срок действия заключаемого договора аренды;
• размер арендной платы с учетом индексации;
• процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата; 
• исполнение обязательств;
• ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

«Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации», – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

«Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей», – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

«Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором», – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки. 

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

«Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата», – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса. 

«Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов», – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

«Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период», – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения. 

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

«Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы», – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/dogovor-arendy-nejilogo-pomesheniia-kak-sostavit-pravilno-442894

Как составить договор аренды нежилого помещения

|Статьи|Правовое сопровождение деятельности|Как составить договор аренды нежилого помещения

Ваши вопросы по теме: 0

Планируете открыть новый офис или арендовать помещение под склад? Или ищете арендаторов на кабинеты в своем здании и места в торговом зале? Позаботьтесь о том, чтобы договор аренды защищал ваши интересы.

1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий при заключении договора аренды нежилого помещения является обязательным к соблюдению, без них договор не действует и никак вас не защищает.

1.1. Объект аренды нежилого помещения

В договоре должен быть индивидуализирован сдаваемый в аренду объект. Арендуемое здание (административное или производственное) имеет почтовый адрес. Отдельные помещения выделяются на поэтажном плане, который является приложением к договору аренды. Если заключается договор аренды площади в нежилом помещении, когда объект аренды не имеет явных границ в виде стен, в договоре и прилагаемой к нему схеме указываются:

• размер арендуемой площади;
• расстояние до ближайших статичных объектов;
• форма площади (обычно зарисовывается только на схеме).

Характеристики должны быть настолько точными, чтобы любой человек смог найти нужную секцию или постройку.

Если же найти объект аренды невозможно, договор не считается заключенным даже при подписании его обеими сторонами. Но действует исключение, о котором сказал еще Высший Арбитражный Суд: когда договор уже исполняется обеими сторонами (а конкретно — когда арендатор использует нежилое помещение), уточнения в договоре утрачивают свою императивность.

По одному договору аренды может передаваться право пользования на два нежилых помещения и более. В этом случае достаточно прописать отдельные условия аренды для каждого объекта, если они различаются.

1.2. Оплата по договору аренды нежилого помещения

Договором аренды может предусматриваться внесение:

• только арендной платы;
• арендной платы и эксплуатационных (коммунальных) платежей по приборам учета или в фиксированной сумме;
• оплаты за капитальный ремонт помещения в счет платы по договору.

Договор также может быть заключен на безвозмездной основе или оплачиваться встречным предоставлением услуг.

Сроки оплаты могут быть привязаны:

• к датам (например, по условиям договора арендная плата должна вноситься до 10-го числа предшествующего месяца);
• к моменту выставления счета на оплату (например, в течение 5-ти рабочих дней с даты получения);
• к каким-либо событиям (например, в течение 3-х рабочих дней после завершения капитального ремонта, но это редкий случай).

Обычно арендная плата вносится одним платежом, это связано еще и с большими сроками предупреждения о прекращении аренды (т.е. платить всё равно придется), но при большом размере платы или при заключении договора аренды нескольких помещений сразу оплата может происходить двумя и более платежами.

Договор аренды здания будет считаться заключенным только после письменного согласования размера арендной платы. Если же это условие согласовано не было, а помещения фактически использовались, возможен вариант взыскания в судебном порядке среднерыночной по региону арендной платы в спорный период.

1.3. Регистрация договора аренды нежилого помещения

Если недвижимость сдается в аренду больше, чем на год, договор должен быть зарегистрирован и действует только с момента государственной регистрации. В случае, когда регистрация отсутствует, стороны лишаются возможности предъявлять друг другу требования об исполнении договора.
Чем это чревато для сторон? Если арендатор не оплачивает нахождение своих вещей и сотрудников в нежилом помещении арендодателя, вместо быстро рассматриваемого иска о взыскании задолженности по договору аренды потребуется заявлять более сложные для доказывания требования:

• об установлении факта незаконного использования принадлежащего истцу помещения,
• об установлении срока незаконного использования,
• о взыскании либо причиненных истцу убытков, либо среднерыночной арендной платы (которая может быть гораздо меньше согласованного размера оплаты).

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет в 2018-м году 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц. Пошлина делится на всех участников договора пропорционально:

• два гражданина платят по 1000 рублей;
• четыре организации — по 5500 рублей;
• если сторонами договора аренды являются физическое лицо и фирма, то, независимо от их ролей, они платят 1000 и 11000 рублей соответственно.

Договор, заключенный на срок меньше года, регистрировать для его действительности необязательно, но высшие судебные инстанции устанавливают, что договор, заключенный на 364 дня, признается заключенным на год, а значит без регистрации не действует.
По сложившейся практике, чтобы не заниматься вопросом регистрации (для физических лиц это еще и способ уйти от налогов), договор заключают на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

2. Важные условия договора аренды нежилого помещения

Ряд условий не является обязательным, но именно они больше всего защищают и арендатора, и арендодателя, ведь в гражданском кодексе к ним не предъявляется строгих требований.

2.1. Стороны договора

Кажется очевидным, что в договоре аренды нежилого помещения должны быть названы арендатор и арендодатель, ведь им понадобится взаимодействовать как минимум по вопросу внесения арендной платы. Но на практике встречаются случаи, когда сведения из договора аренды не являются достаточными (а при договоре между физическими лицами они могут быть и недостоверными).

Чаще всего стороны договора аренды забывают включить в договор контактную информацию, это касается и физических, и юридических лиц. Не указываются номер телефона и электронная почта ответственного лица, и решение всех вопросов становится менее оперативным. Наибольшее количество проблем возникает, если арендатор — гражданин или маленькая фирма, о которой нет сведений в интернете: придется ехать по юридическому адресу или отправлять запрос почтой.

Если участник договора аренды нежилого помещения — физическое лицо, кроме его паспортных данных и контактной информации желательно узнать адрес фактического проживания — на случай судебных споров.

У представителя юридического лица необходимо проверить наличие доверенности на подписание договоров аренды. Сведения о компании — это данные из ЕГРЮЛ и действующие банковские реквизиты для расчетов.

Третьими лицами по договору аренды будут те, кто каким-либо образом может оказать воздействие на процесс использования нежилого помещения. Это будет банк, у которого помещение находится в залоге и который вправе обратить на него взыскание. Также третьими лицами будут пользователи помещений, имеющих вход только через арендуемую площадь.

Если не указать в договоре на права третьих лиц, арендатор будет иметь право требовать снижения размера оплаты по договору и даже его расторжения с компенсацией убытков.

2.2. Срок договора аренды нежилого помещения

Обычно в договоре аренды указывается срок, в течение которого договор действует, это удобно для обеих сторон: арендодатель знает, как долго он будет получать доход, а арендатор — как долго он сможет указывать этот адрес в своей рекламе и других договорах, где предусмотрены доставка и получение товара по месту нахождения арендатора. Но и без указания срока действия договор аренды нежилого помещения является действительным.

Если в договоре аренды нежилого помещения нет указания на срок прекращения договора, то любая из сторон вправе за 3 месяца предупредить другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения. Также срок действия может быть не определен, при этом сторонами может быть установлен более долгий или короткий срок предупреждения о расторжении договора.

2.3. Состояние и состав арендуемого нежилого помещения

Отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения или отсутствие в акте подробной информации чревато проблемами для обеих сторон договора аренды. Не вписали в документы, что в арендуемом кабинете находилась мебель? Значит рискуете этой мебели лишиться, и ни один суд не защитит ваши права. Перед передачей помещения было разбито окно и арендодатель клятвенно, но без отметки в документах, обещал заменить его в ближайшие дни? Придется самостоятельно оплатить замену или даже получить претензию от собственника по факту порчи имущества.

Правовой центр «Аспект» рекомендует указывать в акте приема-передачи к договору аренды все принадлежности нежилого помещения, которые вы хотите получить обратно, и все недостатки, которые вам не хотелось бы устранять за свой счет. При возврате помещения составляется аналогичный акт, который подписывается сторонами с указанием разногласий при их наличии.

3. Дополнительные условия договора аренды нежилого помещения

Основная часть договорных условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации в достаточно удобном формате. Но если договор можно сделать еще индивидуальнее и удобнее, то это делать нужно. Поэтому образцы и примеры договоров аренды нежилых помещений — не самый лучший вариант.

3.1. Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство в равной степени защищает всех участников договорных отношений, даже если ответственность не прописана в договоре. На сумму долга арендатора перед арендодателем (или пропорционально арендной плате при нарушении арендодателем прав арендатора) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России в соответствии со ст. 395 ГК РФ. С 26.03.2018 она составляет 7,25% годовых. Но стороны вправе прописать иные штрафные санкции, что мотивирует их соблюдать договор или защитит пострадавшую сторону в случае нарушения условий договора аренды нежилого помещения.

За что можно оштрафовать арендатора?

• За несвоевременное внесение арендной платы;
• за просрочку принятия нежилого помещения, если договор действует с момента передачи имущества, и за поздний возврат помещения;
• за повреждение помещения и непроведение текущего ремонта.

За что можно оштрафовать арендодателя?

• За уклонение от приема-передачи нежилого помещения;
• за передачу помещения, непригодного для использования в соответствии с условиями договора аренды (например, офиса без энергоснабжения или складского помещения с протекающей крышей);
• за непроведение необходимого капитального ремонта.

Кроме штрафов в обязательном порядке покрываются прямые убытки, понесенные одной из сторон. Также стороны вправе как в момент заключения договора, так и при возникновении проблемной ситуации договориться о вычете размера убытков из штрафа.

3.2. Изменение условий договора

Как и в случае с ответственностью, базовый порядок изменения договора аренды нежилого помещения установлен гражданским законодательством. Согласно правовым нормам, одна сторона направляет другой стороне предложение взаимодействовать на других условиях (обычно в форме дополнительного соглашения) и должна не меньше месяца ждать ответа, прежде чем обращаться в суд. Срок дачи ответа может быть установлен договором в любом другом размере, часто это 10 рабочих дней, что является и достаточным, и оперативным.

Размер арендной платы не может изменяться чаще раза в год, а договором может быть установлен и более редкий порядок. Надо взвешенно подойти к увеличению срока действия цены, ведь экономическая ситуация меняется достаточно быстро.

Например, две компании согласовали аренду небольшого технического помещения под размещение антенны сотовой связи с увеличением арендной платы раз в 5 лет. За первые 2 года цены значительно выросли плюс стороны не учли потребление арендатором электроэнергии. Выходов было немного: договариваться, что совсем не интересно арендатору, или изменять условия в арбитражном порядке.

3.3. Передача нежилого помещения в субаренду

С согласия арендодателя арендатор вправе передавать помещение в пользование третьим лицам: за плату, бесплатно или в качестве взноса в уставной капитал. При этом арендодатель должен получать прежние выгоды, а арендатор и субарендатор договариваются, в каких пропорциях они будут эти выгоды обеспечивать.

Арендатор должен запрашивать согласие арендодателя на каждое распорядительное действие, если в договоре отсутствует условие о том, что арендатору разрешено передавать офис или склад кому-то еще.

3.4. Продажа арендованного нежилого помещения

Собственник офиса или здания вправе продать его, потому что арендатор от этого никак не пострадает, ведь договор аренды сохранит свою силу для него (переуступка касается только продавца и покупателя). Но также владелец может продать нежилое помещение арендатору. Есть два варианта:

• после добросовестного исполнения договора в течение определенного срока арендатор становится собственником, при этом в случае наличия долга по арендной плате на конец срока перехода прав нет (такова арбитражная практика);
• после окончания срока аренды арендатор вправе выкупить имущество у арендодателя по цене ниже рыночной (условие может включаться в договор в случае, если, например, помещение требует ремонта и до ремонта стоит гораздо меньше, чем в отремонтированном виде за вычетом расходов на ремонт).

3.5. Разрешение спорных ситуаций

Поскольку споры, касающиеся недвижимости, имеют исключительную подсудность по месту нахождения предмета договора, стороны не вправе выбрать иной суд для разрешения конфликтов. Но они вправе определить, как быстро дело дойдет до суда, то есть сколько времени виновная сторона может рассматривать претензию.

3.6. Расторжение договора аренды нежилого помещения

Договор расторгается, если истек срок, на который он был заключен, и стороны не выразили желания сотрудничать в будущем, и в судебном порядке, если одна из сторон грубо нарушает условия соглашения. К таким нарушениям относятся:

• просрочка внесения арендной платы;
• повреждение имущества;
• несделанный ремонт;
• невозможность использования имущества.

Прекращение договора аренды влечет за собой необходимость приема-передачи нежилого помещения с оформлением соответствующего акта.

Основной нормативный документ

Источник: http://pcaspekt.ru/kak-sostavit-dogovor-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya/