Как расторгнуть договор с застройщиком?

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

• при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

• дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
• участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
  • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
  • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

• дольщиком не исполнено направленное ему требование;
• у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
• заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

• соглашение сторон;
• паспорт участника долевого строительства;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

• не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
• не выполнил одно из следующих требований:
  • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
  • соразмерное уменьшение цены договора;
  • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
• существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
• заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
• иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

• строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
• существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
• у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

• о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

• копия ДДУ;
• доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
• при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
• расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
• квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

• остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
• банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

• при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
• в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ — ЮК

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости.

Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах.

Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

• по инициативе дольщика;
• по судебному решению;
• по обоюдному соглашению;
• по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта.

Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно.

Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

• застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
• Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
• По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны.

Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день).

Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения.

В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям.

Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ.

С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании.

При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия.

Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-chto-nuzhno-znat

Расторжение ДДУ в 2019 г. — подробное описание судебного процесса

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ:

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 30 октября 2017 г. равна 8,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки. Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст. 9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашение сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Первое, что необходимо знать для анализа данной ситуации, — какой род и вид договора стороны заключили между собой. Если этот договор связан с участием в долевом строительстве и зарегистрирован в федеральной регистрационной службе, то покупатель, права которого нарушены, вправе не только потребовать расторжения договора без каких-либо удержаний, но еще и получить значительные штрафные санкции с застройщика-продавца по причине нарушения последним сроков выполнения работ. Эта сумма обычно составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБР от цены заключенного договора за каждый день просрочки.

Если же договор, заключенный между сторонами, носит гражданско-правовой характер и по природе не является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то условия такого договора признаются согласованными сторонами и регулируются Гражданским кодексом РФ.

Подписание договора, в котором содержится условие об удержании штрафа с покупателя за расторжение договора по инициативе покупателя, не противоречит закону. Однако решающим фактором является исключительно намерение покупателя расторгнуть договор при отсутствии нарушений договора со стороны продавца.

Любое расторжение такого договора или изменение его условий по инициативе покупателя (то есть без согласия продавца) возможно только в судебном порядке.

Вместе с тем в ситуации, когда застройщик не исполнил в срок взятые на себя обязательства (а сроки являются существенным условием договора) покупатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора по причине ненадлежащего исполнения обязательств продавцом и потребовать возмещения ему денежных средств в полном объеме: как переданных по договору, так и потраченных на судебные расходы. В данном случае основанием для расторжения иска будет не «каприз» покупателя, за что «штрафует» его при заключении договора продавец, а нарушение существенных условий договора со стороны продавца. По этой причине виновным в расторжении договора признается продавец, и, поскольку именно он нарушил сроки, штрафы подлежат удержанию с него, а не с покупателя.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Отвечает заместитель директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

На сегодняшний день застройщики используют для продажи объектов недвижимости разные формы договоров. Наиболее проверенный из них — это договор участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации. Другие виды договоров являются более рискованными и в наименьшей степени защищают интересы покупателя.

Расторжение договора возможно по инициативе застройщика, по инициативе участника долевого строительства, по соглашению сторон, в судебном порядке. В данном случае имеет место нарушение выполнения условий договора со стороны застройщика, а именно просрочка по сдаче объекта строительства.

Вы, как участник долевого строительства, должны подать уведомление о намерении расторгнуть договор, учитывая тот факт, что за каждый день просрочки сдачи объекта строительства финансовую ответственность несет застройщик. Застройщик же в течение месяца должен дать ответ на уведомление дольщика.

И если по соглашению сторон не удается расторгнуть договор, дольщик в судебном порядке расторгает его, получив уплаченную сумму и процент от суммы договора за каждый день просрочки. Таким образом, при таком положении дел и деньги можно вернуть в полном объеме, и договор расторгнуть. На будущее — необходимо тщательно изучать подписываемый договор, чтобы впоследствии при нарушении его условий со стороны застройщика можно было отстоять свои права.

Четко ответить на заданные Вами вопросы нельзя, потому что необходимо изучить заключенный договор в части одностороннего отказа от его исполнения и последствий такого отказа. Скорее всего, в Вашем случае все будет решаться в судебном порядке.

Отвечает руководитель практики «Защита дольщиков» ЮК «Деловой Дом» Татьяна Маслова:

В такой ситуации рекомендую не расторгать ДДУ с застройщиком. Оптимальным способом защиты прав является обращение с заявлением в Москомстройинвест (если объект расположен в Москве) либо в иной уполномоченный орган в области контроля и надзора в долевом строительстве с заявлением о включении в реестр пострадавших соинвесторов. После чего следует активно взаимодействовать с властями и добиваться от них признания объекта проблемным. На долю в незавершенном строительством доме необходимо признавать право собственности.

Если по каким-то причинам иск о расторжении договора уже подан, то рационально ходатайствовать о принятии обеспечительных мер на сумму иска. Только в случае наложении ареста на необходимую сумму (имущество) есть смысл продолжать процесс. Если нужной суммы у застройщика нет, то лучше просить суд оставить иск без рассмотрения, поскольку вернуть денежные средства все равно не удастся.

Расторгать ДДУ я бы не рекомендовала по той причине, что в этом случае гражданин лишится поддержки со стороны государства и местной администрации, а их помощь на сегодняшний день наиболее эффективна в достройке проблемных объектов.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В случае, если застройщик не передает Вам объект долевого строительства (квартиру) в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, Вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом по закону Вы можете просто уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, направив уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.

В таком случае договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

После этого застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора полностью вернуть Вам уплаченные по договору денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (для участника строительства – физического лица проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере).

В случае, если застройщик добровольно не исполняет эти обязательства, то при обращении в суд Вы можете дополнительно взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в Вашу пользу и понесенные Вами судебные расходы.

Если же срок сдачи объекта долевого строительства еще не подошел, но само строительство прекращено или приостановлено, а также наличествуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства Вам не будет передан, Вы можете расторгнуть договор в судебном порядке. В этом случае в десятидневный срок застройщик будет обязан вернуть Вам все ранее уплаченные Вами по договору деньги и все те же проценты за пользование чужими денежными средствами.

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Елена Григоренко:

Если срок передачи объекта недвижимости, установленный договором, еще не наступил, но стало очевидно, что строительство объекта заморожено или продвигается настолько медленно, что в срок завершено не будет, то договор можно расторгнуть в судебном порядке. Однако на практике физическому лицу очень сложно доказать, что строительство действительно заморожено, в связи с чем в отсутствии фактической просрочки суды зачастую отказывают в иске. При этом последствия расторжения договора в судебном порядке те же — обязанность вернуть денежные средства и оплатить неустойку.

Что касается условий договора, то, в соответствии со ст. 16 закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителей, ничтожны. Таким образом, если Вы расторгаете договор участия в долевом строительстве, заключенный для личных, семейных нужд, в связи с нарушением застройщиком условий о сроке передачи объекта, взимать с Вас неустойку застройщик не имеет права.

Отвечает юрист ГК «Премьер» Алексей Астафьев:

Порядок расторжения договора долевого участия (далее ДДУ) регулируется 214-ФЗ. Так, ст. 9 установлено, что участник долевого строительства (далее УДС) может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если застройщик нарушает обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. При этом ДДУ считается расторгнутым с момента направления в адрес застройщика соответствующего уведомления, которое должно быть направлено ценным письмом с описью вложения.

Сам застройщик, в случае расторжения договора в одностороннем порядке, в течение 20 дней обязан возвратить участнику долевого строительства деньги, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных УДС.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком УДС. Если участником долевого строительства является физическое лицо, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока УДС не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных им в счет цены договора и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, то застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти деньги и проценты за их пользование в депозит нотариуса по месту своего нахождения. Об этом обязательно сообщается участнику долевого строительства.

После получения от застройщика всех причитающихся денежных средств, связанных с расторжением ДДУ, участнику долевого строительства рекомендуется обратиться в органы Росреестра для внесения соответствующей записи. Указание в договоре на удержание определенных процентов при расторжении этого договора в принципе будет считаться условием, ущемляющим права потребителя, поскольку положениями ст. 9 ст. 214-ФЗ данные удержания не предусмотрены. Уплаченные в счет цены договора денежные средства должны быть возвращены застройщиком в полном объеме.

В данном случае рекомендуется сначала в досудебном порядке обратиться к застройщику о признании данного пункта ничтожным, а затем, в случае отказа или неполучения ответа на данную претензию, идти в суд со следующими требованиями:

• о признании пункта ДДУ, содержащего указания о каких-либо удержаниях застройщиком денежных средств при расторжении договора, ничтожным, нарушающим права потребителя;
• о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договора;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о взыскании штрафных санкций по закону о защите прав потребителей;
• о взыскании судебных расходов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sdacha_novostroyki_zatyagivaetsya_kak_rastorgnut_dogovor_ne_teryaya_deneg/5609