Договор эскроу это

Договор эскроу: правила ГК РФ

Договор эскроу как правовая конструкция присутствует в ГК с 2014 года. С 1 июня 2018 года в кодексе появились поправки в существующие статьи, а также новая глава о таких договорах.

Договор эскроу – это специальный договор, по которому одна сторона должна внести определенные средства на счет агента, который удерживает деньги до исполнения обязательства по основному договору. Если сторона выполнила основной договор в полном объеме, то агент переводит исполнителю деньги. Если контрагент не выполнил основной договор, агент отказывает в выдаче средств.

Стороны договора счета эскроу – физические и юридические лица. Депонентом является должник по основному обязательству, бенефициаром – кредитор. Присутствует еще одна сторона: агент счета. Это кредитная организация, которая осуществляет свои функции в рамках лицензии ЦБ РФ.

Узнайте о подробностях заключения договора эскроу в журнале «Арбитражная практика для юристов».

Договор эскроу можно применить для обеспечения различных выплат

Когда эскроу-договор только вводили в ГК РФ, между теоретиками и практиками возник серьезный спор. Главный вопрос – в чем смысл введения конструкции в действующее законодательство, если уже действуют институты номинального счета и аккредитива.

Договор счета эскроу снижает риск неисполнения обязательства

Защитники нового инструмента указывали на его позитивные аспекты:

1. Договор уменьшает риск неисполнения основного договора. Одна из сторон размещает деньги на счете. Депонент и бенефициар не имеют права использовать данные средства до погашения основного обязательства. Если сторона выполнила договор, тогда банк обязан в течение 10 дней передать бенефициару необходимую сумму (ст. 860.8 ГК РФ). Если сторона не выполнила обязательства, то банк не переводит средства.
2. Договор предусматривает возможность его применения для целей обеспечения выплат по соглашениям о возмещении потерь.
3. В эскроу-договоре можно закрепить право банка по проверке исполнения качества обязательства по сделке. Так как договор достаточно гибкий по своей правовой конструкции, стороны могут предусмотреть не только специальную процедуру проверки документов перед завершением операции, но и фактическую проверку исполнения договорных обязательств.

Новое правовое регулирование в отношении договоров эскроу работает с 1 июня 2018 года

1 июня 2018 года вступили в силу поправки, которые законодатель вносил во вторую часть ГК РФ. В частности, появилась новая глава 47.1 об условном депонировании. Согласно нормам главы заключать соглашение об условном депонировании можно с любым агентом, а не только банком, как было прежде. С гражданином, нотариусом, организацией.

Агент получает от депонента любое движимое имущество (в том числе денежные средства), чтобы при наступлении определенных обстоятельств передать его бенефициару. Пока имущество находится на сохранении, оно защищено от обращения взыскания, ареста и обеспечительных мер (п. 1 ст. 926.7 ГК).

Договор заключают сроком не более чем на 5 лет и удостоверяют у нотариуса.

В журнале «Юрист компании» можно почитать о том, когда стоит заключить договор эскроу и чем это лучше аккредитива.

Кроме того, скорректировали и дополнили уже существовавшие статьи об эскроу-договорах. В том числе сделали несколько уточнений:

1. Права на сумму на счете принадлежат депоненту, пока не наступили обстоятельства для ее передачи. Со дня, когда такие обстоятельства наступят, права принадлежат бенефициару (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
2. На счете не могут находиться иные денежные средства (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ).
3. Сумму со счета эскроу нельзя использовать для погашения обязательств должника или кредитора перед третьими лицами (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны использовать договоры эскроу

Долевое строительство в РФ является одной из проблемных сфер. Известно много ситуаций, когда застройщики получали деньги от клиентов, начинали строительство жилых комплексов, но не могли довести дело до конца. Законодатель распространил договоры эскроу на сферу долевого строительства (Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ). Стороны размещают деньги на эскроу-счетах для операций по договорам участия в долевом строительстве.

С 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать такие счета в сделках с дольщиками (Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ). Требование распространяется на договоры, которые направляют в Росреестр с этой даты. Есть два исключения, когда это правило не работает:

• минимум треть объекта уже готова,
• здание вводят в эксплуатацию.   

Подробнее об исключениях читайте в материале Системы Юрист. 

Правительство РФ предъявляет строгие требования к кредитным организациям, в которых дольщики могут разместить свои деньги. Срок депонирования денег равен сроку передачи объекта. Если застройщик сдал объект в срок и без очевидных проблем, то банк закроет счет без заявления участника долевого строительства.

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/article/2238-qqe-17-m6-02-06-2017-dogovor-eskrou-v-rossiyskoy-praktike

Счета эскроу: что это и зачем они нужны

Николай решил купить квартиру. Подходящий вариант он подобрал сам, юридическую чистоту недвижимости проверил знакомый специалист. Но теперь Николай волнуется – как безопасно провести саму сделку? Вдруг продавец получит деньги, а квартиру на Николая не перепишет? Один из вариантов обезопасить себя – счет эскроу.

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.

Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

Эскроу – это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.

Как пользоваться счетом эскроу?

1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.

   Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.

3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.

4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

• Безопасность расчетов
  В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.

• Сохранность денег
  Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

• Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.

• Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.

• Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

• Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости.

  Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей.

  Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости. Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.

  Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.

• Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?

Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

В перечень регулятора включены только надежные банки. Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в постановлении Правительства. 

Правда, не все уполномоченные банки уже начали работать с застройщиками по схеме со счетами эскроу. А даже если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать счета эскроу для других сделок – например, для купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Какие особенности у счета эскроу при покупке строящегося жилья?

1. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора. 

2. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает первые ключи покупателям. Даже если есть претензии, например по качеству отделки конкретно вашей квартиры, и вы пока не хотите ее принимать, деньги все равно уходят застройщику.

В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков.

• Сдача в срок
  Строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И все это время она пользуется кредитом банка. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.

• Контроль расходов
  Уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено.

• Сохранность денег
  При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

О других способах провести сделку по покупке недвижимости можно прочитать в статьях про банковские ячейки и аккредитивы.

Источник: https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/