Счет от кск что это такое?

Замена КСК: Как быть и что делать

Кратко: до 7 января 2021 года каждому дому нужно создать ОСИ или товарищество многоквартирного жилого дома. КСК не исчезнут — до 1 июля 2022 года они станут сервисными компаниями и будут обслуживать дома как подрядчики. Жильцы сами решат заключать с ними договор или нет.
 

В декабре 2019 президент Касым-Жомарт Токаев подписал поправки по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Теперь гражданам РК нужно выбрать новую форму управления кондоминиумом.

Поправки вступили в силу с 7 января 2020 года. Теперь хозяева квартир должны сформировать ОСИ или простое товарищество многоквартирного жилого дома. В противном случае местные исполнительные органы проведут собрание собственников квартир для избрания совета многоквартирного жилого дома и выбора одной из форм управления объектом кондоминиума в принудительном порядке.

При этом КСК не исчезнут — до 1 июля 2022 года они станут управляющими или сервисными компаниями и будут обслуживать дома как подрядчики. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет. 

Ранее накопленные средства жителей на счету КСК при создании ОСИ перейдут на новый счёт. 

Объединение собственников имущества

В КСК деньги, собранные со всех домов, уходили на общие счета, что не позволяло проследить целевое использование собранных средств. 

В ОСИ жильцы будут управлять только своими домами. Это позволит им накапливать средства на капитальный ремонт своего дома, мониторить поступления и целевое расходование средств. 

Этот принцип назвали: «один дом — одно объединение — один счёт».

КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

ОСИ будут выступать только заказчиками: жильцы сами будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объёмы и виды выполненных работ и их оплату по своему дому.

Место расположения ОСИ (офис, квартира) определяется по усмотрению ОСИ. Если ранее КСК держал у себя штат дворников, сантехников, электриков и бухгалтеров, то новая форма управления ОСИ будет состоять только из председателя. Зарплата председателя ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.

Чтобы выбрать форму управления — ОСИ или простое товарищество — жильцы должны провести собрание. После этого нужно зарегистрироваться в органах юстиции. Для регистрации ОСИ понадобятся следующие документы: 

• Заявление по форме, установленной Министерством юстиции;
• Протокол собрания;
• Устав объединения собственников имущества;
• Квитанция или иной документ, подтверждающий уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица.

После этого уполномоченный орган в сфере жилищных отношений разрабатывает и утверждает типовой устав ОСИ.

По закону, ОСИ — это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность. 

Кроме того, жильцам дома нужно будет выбрать председателя ОСИ. Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции: 

• Регистрирует в органах юстиции;
• Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
• Исполняет решения жильцов;
• Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
• Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
• Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
• Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
• Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.

Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.

Простое товарищество многоквартирного жилого дома

При такой форме управления собственники квартир и нежилых помещений принимают на себя все обязательства по совместному принятию решений и выполнению обязанностей, предусмотренных законодательством.

Собственники квартир, нежилых помещений из своего состава могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир и нежилых помещений.

Доверенное лицо простого товарищества осуществляет аналогичные председателю ОСИ функции.

ОСИ — это форма управления многоквартирным домом, она не повлияет на тарифы коммунальных услуг.

Источники:

Tenginews.kz «Казахстанцев обязали создать замену КСК»

Tenginews.kz «Замена КСК: казахстанцам обозначили сроки создания»

Источник: https://the-steppe.com/novosti/zamena-ksk-kak-byt-i-chto-delat

Кск теперь отменяются

08 января, 18:53 49224

26 декабря президент Касым-Жомарт ТОКАЕВ подписал долгожданный закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. И разработчик документа (Министерство индустрии и инфраструктурного развития), и депутаты обеих палат парламента внесли в общей сложности около 500 поправок. Они затронули восемь кодексов и 21 закон страны. Среди них и основной для собственников квартир — закон о жилищных отношениях. Реформа как раз и была направлена на совершенствование отношений всех участников этого проблемного сектора.

Совет дома

В процессе работы над законопроектом парламентарии вдохновились опытом польской столицы Варшавы, где хорошо развито местное самоуправление. Теперь подобное появится и в Казахстане: в каждом многоэтажном доме будет создан совет дома. В его состав должны входить как минимум три собственника квартир этого дома. Главные задачи совета — конт­роль деятельности управленцев, сервис­ных компаний, мониторинг расходования денег и качества услуг и работ. Совет дома избирается на три года, однако если он будет недобросовестно исполнять свои обязанности, то собрание собственников вправе переизбрать его членов.

Высшим органом управления по-прежнему остается общее собрание собственников. Однако совет дома может выносить на собрания свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома.

По новому закону необязательно собираться всем жильцам раз в квартал или по каждой проблеме. При хорошем раскладе собрание проводится один раз в год, и оно должно быть отчетным. А все остальное время может работать совет дома, если жильцы делегируют ему свои полномочия по выбору и принятию решений. В таком случае совет дома выбирает форму управления — ОСИ или ПТ, сам их конт­ролирует, сам ликвидирует, если его что-то не устраивает. Очень важный момент: член совета дома не может стать председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ, чтобы не было узурпации власти.

Регистрация кондоминиума

Кондоминиум — это форма собственности общедомового имущества. Если раньше абсолютно все владельцы квартир должны были подписывать заявку в госорган на регистрацию кондоминиума (а собрать 100 процентов подписей было нереально), то по новому закону достаточно заявления всего двух собственников многоквартирного жилого дома. Нет разницы, две или сто подписей будут стоять под заявлением: в одном жилом доме регистрируют только один кондоминиум. Нет и разницы, кто из жителей успел зарегистрировать кондоминиум первым: для них нет никаких привилегий (не увеличится квадратура его лестницы, не получится использовать придомовую территорию под коммерцию).

Важный момент: при регистрации в уполномоченном органе собственникам зададут вопрос: будут ли они включать в кондоминиум придомовую землю, то есть участки и дворы, которые выходят за пределы общего имущества? Если да, тогда в госоргане потребуют протокол общего собрания, где должно быть как минимум две трети подписей собственников помещений многоэтажки с пометкой “за”. То есть в таком случае владельцы квартир и помещений многоэтажки должны сначала организовать общее собрание, принять решение о включении участка в кондоминиум, а только потом его регистрировать.

Кстати, первичная регистрация кондоминиума для жильцов домов бесплатная, за счет средств местных исполнительных органов. Раньше собственники платили около 150-200 тысяч тенге за регистрацию кондоминиума в пятиэтажном доме.

Новым владельцам, купившим квартиру в доме, где уже зарегистрирован кондоминиум, не придется его перерегистрировать, чтобы вписать себя туда. Каждый новый собственник автоматически становится членом этого кондоминиума. А вот если кто-то захочет сделать пристройку к дому, то придется делать перерегистрацию обновленного кондоминиума уже за свой счет.

Оси или пт вместо кск

На смену привычным и многодомным КСК придут объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). То есть будет работать схема “одно ОСИ/ПТ — один дом — один счет в банке”. Владельцы квартир обязательно должны выбрать одну из двух форм управления. По закону старые КСК могут просуществовать в рамках переходного периода до 1 июля 2022 года.

Как зарегистрировать…

…объединение собственников имущества. Это не коммерческая организация, но юридическое лицо. Председателя ОСИ выбирают на общем собрании жильцов дома сроком на один год.

На том же собрании собственникам квартир необходимо сразу же избрать и ревизионную комиссию или ревизора из состава жителей дома сроком на три года, утвердить состав ОСИ, а потом подать документы о регистрации ОСИ в центр обслуживания населения.

Впрочем, все это выбрать и утвердить можно и без общего собрания, если делегировать полномочия владельцев квартир совету дома, но как раз для передачи этих полномочий сначала тоже придется всем собраться. Уже выбранный председатель ОСИ потом может представлять интересы своего дома в банках или судах без доверенности от собственников.

…простое товарищество. Это не юридическое лицо, а альтернативная форма для тех, кто не хочет возиться с регистрацией ОСИ. На общем собрании владельцы квартир выбирают из состава жителей доверенное лицо. Но вот здесь начинаются свои сложности: на выбранного человека должны будут выписать доверенности абсолютно все владельцы квартир и нежилых помещений. На основании этих доверенностей и будет действовать доверенное лицо.

Кстати, если несколько многоэтажек имеют единый фундамент и единые инженерные сети, то они могут объединиться и работать как один жилой дом. Но тогда и регистрироваться им придется по схеме “одно ОСИ/ПТ — один дом — один счет в банке”.

Голосуем по-новому

Изменился подсчет собственников при принятии решений. Все решения, которые касаются денег и собственности, например оформление дворовой площадки в общедомовую собственность или проведение капитального ремонта, принимают, если “за” проали две трети от общего числа собственников (67 процентов). Если кто-то из собственников не пришел на собрание, то придется провести письменный опрос или электронное ание. По остальным вопросам достаточно большинства (51 процент и более) тех, кто пришел на собрание.

У собственника столько , сколько у него квартир или нежилых помещений в конкретном доме. То есть если у него три квартиры в одном доме, то и три голоса.

Решение о формате ания (общее собрание, письменный опрос или электронное) принимает совет дома. Он же оповещает всех владельцев жилых и нежилых помещений о проведении собрания не менее чем за десять дней. Оповестить можно любым удобным способом: дать объявление в общедоступном месте, сказать лично, отправить сообщение по электронной почте или по мобильной связи.

Что касается письменного опроса, то он должен проводиться в срок не более одного месяца (30 дней) с даты его объявления. Каждому собственнику квартиры вручают или присылают по электронной почте опросный лист, который он должен заполнить в течение семи дней с даты объявления опроса. Итоги опроса коллегиально подводят с участием членов совета дома, председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, либо представителя управляющей компании, либо управляющего многоквартирным жилым домом.

А вот формат проведения электронного ания пока свободный — в каждом городе есть частные компании, которые предлагают свои услуги. Общие требования: голосуют через ЭЦП или ставят подпись на распечатанном бланке.

Управление и сервис

Уже после того как владельцы квартир определились с советом дома, формой управления (ОСИ или ПТ), но поняли, что председатель ОСИ или доверенное лицо не может профессионально управлять домом, они вправе привлечь для этого управляющую компанию или управляющего многоквартирным жилым домом на договорной основе. Документ подписывается на один год, его можно расторгнуть или продлить в любой момент.

При этом управляющая компания или управляющий может оказывать услуги исключительно по управлению домом, а не по содержанию или обслуживанию — для этого они нанимают сервисные компании. Кстати, раз с управляющим подписывают договор и у него есть коммерческий интерес, то он не должен быть владельцем квартиры или нежилого помещения в доме, которым будет заведовать. Кроме того, управляющий должен иметь соответствующий сертификат, лицензию или аттестат. Все эти требования будут прописаны в нормативно-правовых актах к закону. И управляющие компании, и управляющие могут брать на себя сразу несколько домов. А ОСИ и ПТ могут управлять только своим домом.

Аренда выйдет из тени

Владелец квартиры или нежилого помещения будет обязан сообщить совету дома о том, что передал свою собственность в аренду под жилье или под коммерцию. Кстати, в договоре аренды владелец квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении домом и передать арендатору право голоса.

Капитальный ремонт

В новом законе снижен тариф на сбор средств на капитальный ремонт дома. С 2011 года он составлял 0,02 МРП за квадратный метр жилья, иначе говоря 50,5 тенге за “квадрат” в прошлом году. Теперь собственники будут платить 0,005 МРП (в этом году 1 МРП равен 2 651 тенге), то есть 13,25 тенге. Это минимально возможный сбор, решение о конечной сумме принимает общее собрание собственников помещений.

Отдельный сберегательный счет на капитальный ремонт дома должны открыть председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ в банках второго уровня. Перечень таких банков будет определен специализированным фондом гарантирования капитального ремонта.

Кстати, если местная жилищная инспекция включит здание в перечень домов, требующих срочного капитального ремонта, то банки могут выдать заем: для этого собственники должны накопить на своем сберегательном счете не менее 50 процентов от необходимой суммы. При этом заем выдается не менее чем через три года после вступления в силу договора о накоплении средств на капитальный ремонт.

Целевой взнос и расходы на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума

В новом законе это не одно и то же. Нельзя их путать. Целевой взнос законом определен как “деньги, вносимые собственниками квартир, нежилых помещений для оплаты мероприятия, не преду­смотренного сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год”. То есть взнос на непредвиденный случай.

А расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества — это обязательные затраты собственников квартир и нежилых помещений. Раньше эти расходы (которые называли и целевыми взносами, и общедомовыми нуждами) утверждали собственники квартир на общем собрании и даже судились с председателями КСК, которые самовольно их устанавливали.

Разброс цен на содержание дома был очень широк даже в пределах Алматы: в ветхих домиках платили по 25 тенге с одного квадратного метра жилья, а в элитных новостройках — по 150-200 тенге. Теперь местные маслихаты будут устанавливать предельный минимум. Он должен учитывать особенности региона, среднюю заработную плату и другие показатели.

Отталкиваясь от этого минимума, собственники квартир на собрании будут сами устанавливать размер расходов. Выше не возбраняется, но ниже минимума — нельзя.

Перепланировка помещений

По новому закону перепланировку или переоборудование квартиры вправе выполнять только специалист, имеющий соответствующую лицензию. То есть делать масштабный ремонт с передвижением перегородок самим теперь нельзя, как нельзя и привлекать для этого дешевую рабочую силу.

Если изменения при ремонте квартиры затрагивают несущие или ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, то требуется еще и обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников.

Кто ответит за проблемы?

Если жилому дому причинили ущерб, например продали часть общего имущества, сломали систему отопления, повредили электрокабель, вывели из строя лифт или некачественно обслужили и допустили не­исправности, то жильцы вправе обратиться в жилищную инспекцию. После обращения собственников дома жилинспекторы привлекают экспертов для исследования возникшей проблемы. Если специалисты подтвердят нарушения, то определяют виновных, которые должны понести за это административную ответственность. Мининдустрии и инфраструктурного развития разработало типовой договор, согласно которому тот, кто нанес ущерб, обязан его восполнить.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы

Темы:

Класснуть

Источник: https://time.kz/articles/territory/2020/01/08/ksk-teper-otmenyayutsya

Как добиться правды в споре с КСК?

— Что такое КСК и каким образом каждый из нас, участник кондоминиума, член кооператива, может требовать выполнения своих прав?

Жандос Каирканов (далее — Жандос): Сейчас многие жители ошибочно считают, что кондоминиум – это тот же КСК. Но кондоминиум – это форма собственности многоквартирного жилого дома (МЖД), а КСК – орган управления, который существует за счет средств жителей.

— Существует закон, где все разложено по полочкам. Но почему же 80 процентов жалоб поступает в акиматы именно по вопросам КСК? Какие запросы наиболее часто адресуют юристам?

Владимир Титоренко (далее — Владимир): Это вопросы о действующих полномочиях по обращению граждан на действие или бездействие работников КСК любой формы собственности, будь то ПК или ПКСО. Алматинцы часто интересуются, какие полномочия может применить жилищная инспекция при рассмотрении споров и каких результатов стоит ожидать.

Как выжить в КСК? Советы юриста и чиновника

Жандос: Жилищная инспекция тоже всегда помогает жильцам в решении тех или иных вопросов. У нас есть проверочный лист, утвержденный министерством национальной экономики. Пока КСК мы проверяем только на наличие следующих  документов:

• наличие договора с сервисными субъектами, согласованного с жителями,
• наличие ежеквартальных отчетов,
• наличие счетов на каждый дом, то есть текущий и накопительный счета должны быть у каждого дома,
• наличие акта осмотра инженерных сетей и конструкции дома,
• протоколы на соответствие,
• наличие договора управления объектом кондоминиума.

Кроме того, мы проводим внеплановые проверки, основанием для которых являются письменные заявления от жителей. Например, протоколы о переизбрании председателя КСК мы проверяем на соответствие, в противном случае выписываем предписания.

Смена председателя — воля жильцов

— Если документы соответствуют букве закона, можете ли вы дать инициативной группе или вновь избранному председателю подтверждение, что протоколы и сама процедура переизбрания проведена в соответствии с требованиями закона?

Жандос: Конечно. После обращения и проверки мы даем итоговый ответ, где указываем, соответствуют или нет протоколы. И если нет, указываем, что в связи с выявленным нарушением выдано предписание на устранение.

— Владимир, вы часто выступаете третейским судьей в споре между председателем и жителями. Как осуществляется «»смена власти»?

Владимир: Зачастую сопровождается скандалами, жалобами в жилищную инспекцию, акимат района и города, обращениями в прокуратуру и суды. После всех этих мытарств можно чего-то добиться.

— А как заставить председателя КСК выполнить решение суда? Есть которые бросают ключи и говорят: «Все! Надоело, хватит! Всем не угодишь, я свои средства сюда вложил, а люди все равно недовольны». И вот наступает момент истины, и нужно принять решение, кто встанет на его место. В случае когда председатель бросил свои полномочия, легче, а когда начинается хождение по судам и выносится решение суда, что этот председатель неправ, а жители выбрали нового, что им делать?

Владимир: Действовать по закону. Законодательство регулирует все эти вопросы, и совсем необязательно годами ходить по судам. Необходимо оперативно обратиться в прокуратуру, суд, а после решения — к частному судебному исполнителю по исполнению решения суда.

И нужно помнить, что неисполнение решений суда – это уголовная ответственность

Прокуратура также в порядке надзора может применить неисполнение решений суда в порядке уголовного судопроизводства. Ну и самый насущный ответ на вопрос: что делать? Голосовать.

Люди голосуют деньгами, поскольку КСК и иные формы собственности получают доходы из денег жильцов, но тратят эти средства в основном на зарплату и другие нецелевые расходы.

Добиваться правды сообща

— Жандос, а могут люди не платить целевой сбор, если недовольны работой председателя или управляющего? Коммунальные будут оплачивать, а вот целевой сбор нет.

Жандос: Если оставить дом без содержания, завтра жильцов вызовут в суд.

— Приведу такой пример. Ситуация произошла в новом доме на углу проспекта Достык и улицы Сатпаева, там скандал с весны. Люди обратились к председателю КСК с вопросами «Где наши деньги? Куда вы их тратите?», а тот ответить ничего не может. Организовали собрание, переизбрали. А он говорит: «Я не уйду». Может председатель отключить жильцам свет или газ?

Жандос: Нет, председатели не имеют право это делать, только поставщики. Большинство вопросов с КСК по обслуживанию и содержанию зависят от самих жителей. У нас как? С одного дома два человека придут пожаловаться на КСК, а остальные ждут.

— Кстати, председатель, которого хотят убрать, говорит: «Я не проводил собрание, а вы не уполномочены».

Жандос: Он не прав. В законе прописано, что

не менее 10% от общего количества собственников квартир могут организовать общее собрание,

то есть имеют полное право. В случае смены органа управления либо переизбрания председателя жители должны идти в департамент юстиции, где выдаются свидетельства о регистрации и создается новое юрлицо, ПК или ТОО.

Если жильцы создали такую форму, идут регистрироваться в департамент юстиции. В случае переизбрания председателя они тоже идут в департамент юстиции, чтобы зарегистрировать нового.

Основным документом для этого является протокол общего собрания

Нанимать судоисполнителей

— Другая ситуация: дом перешел в другой КСК. Где и кто это зарегистрирует?

Жандос: Уполномоченный орган – департамент юстиции.

— Конкретный пример — Жандосова, 34 А. Это уже всем известная история: несколько лет там идет борьба за место председателя, никак не решается вопрос, в какой кооператив перейти, при этом дом ветшает, никто им не занимается. Жильцы пошли в АЛТС, чтобы получить доступ к подаче коммунальных услуг, а им говорят: «Нет, принесите разделительный баланс, принесите акт приема/передачи, идите в суд». А председатель не дает документы и не подписывает акт приема-передачи. Что делать?

Жандос: Да, мы в курсе этой проблемы, неоднократно комиссионно обследовали дом. Но здесь вопрос в том, что в 2017 году маслихатом Алматы были утверждены новые правила содержания жилищного фонда.

Там четко прописано, что

основным документом для перехода из одного органа в другой считается протокол общего собрания,

а переход многоквартирного жилого дома с КСК на КСК осуществляется путем составления акта приема-передачи. То есть из числа жителей создается рабочая комиссия, после этого они должны сдать акты приема-передачи в два органа управления.

Это техническая документация финансово-хозяйственной деятельности, то есть денежные средства, счета и так далее. После этого жильцы должны пойти к поставщикам услуг. Но если этих документов нет, а КСК отказывается передать дом другому КСК, возникает спор, который должен разрешить суд.

— Что делать, если решение суда не будет выполняться?

Жандос: Здесь вопрос уже к судоисполнителям, которых должны нанимать жильцы.

Владимир: Для надзора над исполнением решения суда я рекомендую написать обращение в прокуратуру.

Объединение собственников имущества как альтернатива КСК

— Есть ли у нас в городе юридическая контора или содружество юристов, которые работают по системе ЖКХ?

Владимир: В системе ЖКХ может работать любой юрист, занимающийся гражданскими делами. В Алматы существует Ассоциация КСК, Ассоциация районных КСК, Ассоциация городского КСК, но все-таки в большей степени они защищают права самих КСК.

— Права руководителей, вы хотите сказать?

Владимир: В том числе, потому что им оплачивают членские взносы. И конечно, кто платит, тот и музыку заказывает. Безусловно, лучше обращаться к специалисту, который ближе к теме. У нас много хороших юристов, но они не объединены какой-то одной тематикой.

— Еще одна ситуация. Люди обратились в суд, а там спрашивают: «Вы заключали договор с правлением КСК, что они обязаны вас обслуживать и выполнять какие-то обязательства?». Что это за договор, который должен подписать каждый житель с правлением, председателем или управляющим? С кем надо подписывать этот документ?

Жандос: Это и есть типовой договор управления объектом кондоминиума, утвержденный министерством нацэкономики. Основанием для его заключения является протокол общего собрания. Договор заключается с каждым собственником квартиры в индивидуальном порядке.

— В Алматы проходил форум, где был затронут вопрос смены формы управления. Эксперты предложили ОСИ, что это такое?

Жандос: ОСИ – это объединение собственников имущества, но я думаю, об этом еще рано говорить, потому что законопроект пока на рассмотрении. Вместо ОСИ мы предлагали «Совет дома». Идея заключается в том, что жители сами назначают ответственных, которые будут контролировать общедомовой счет и заключать договоры с сервисными компаниями. То есть не зависеть от КСК.

Владимир: Все-таки согласимся с жилищной инспекцией, что

ОСИ – это более прогрессивная форма, нежели КСК

Каждый дом будет иметь свой счет, а средства будут расходоваться более рационально. Соответственно и сборы будут ниже.

Полная версия интервью здесь.

Источник: https://365info.kz/2018/12/kak-dobitsya-pravdy-v-spore-s-ksk

Что входит в обязанности КСК? – газета «ИНФОРМБИРЖА news»

Большинство жителей многоквартирных домов не располагают информацией относительно перечня обязанностей кооперативов собственников квартир (КСК), что приводит к отсутствию контроля над качеством выполнения обязанностей КСК.

В первую очередь, сами жильцы должны принимать активное участие в обслуживании своего дома, чтобы содержать свой дом в исправном состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность проживания людей, сохранность общего имущества и защиту окружающей среды.

pavon.kz

Что такое КСК?

КСК – это организация, созданная жильцами (собственниками квартир) многоквартирного дома либо объединением нескольких домов, имеющих общий двор и коммуникации.

Если у вас возникли сомнения относительно того, куда уходят деньги на оплату за КСК, можно обратиться в ревизионную комиссию. Существует ограничение — в состав ревизионной комиссии не должны входить члены правления КСК. Если ревизионная комиссия выявит в деятельности КСК грубые нарушения — обращайтесь в суд, также жильцы вправе на общем собрании переизбрать членов правления КСК. В случае если ревизионная комиссия потеряла доверие жильцов, необходимо провести аудиторскую проверку.

Члены правления (учредители) – два и более лица, которые будут представлять интересы жильцов на собрании учредителей. Членами правления должны быть инициативные люди, которым доверяют большинство жильцов, живущие уже продолжительное время в данном доме, и знающие все недоработки в своем кондоминиуме.

Ревизионная комиссия – лица, выбранные на общем собрании собственников квартир, которым доверяют большинство жителей дома. Но ими не могут быть: члены семей учредителей, сами члены правления (учредители), либо собственники квартир, проживающие совместно с учредителями КСК. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

При просрочке обязательных платежей в КСК за каждый просроченный день начисляется пеня в размере 5,5% годовых. В случае если жилец в течение трех месяцев после установленной даты платежа отказывается выплачивать просрочку без уважительных причин, кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.

На какие нужды КСК может запросить дополнительную плату?

КСК помимо своих основных обязанностей может оказывать дополнительные услуги, связанные с благоустройством дома, двора или района. На оказание дополнительных услуг КСК вправе инициировать сбор денежных средств, размер дополнительных сборов обсуждается на общем собрании жильцов дома. Законодательство РК предусматривает такие сборы как накопление денежных средств в банках второго уровня на проведение текущего, капитального ремонта, согласно ст. 31, п.8 Закона РК «О жилищных отношения».

Государство обязует кооперативы на каждый объект кондоминиума открывать текущие счета в банках, на который перечисляются ежемесячные платежи жильцов в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя.

Кого лучше выбирать в председатели КСК?

В действительности, председатель КСК — это не просто сборщик денег и организатор собраний. Сама по себе работа службы относится к технической, а потому председатель должен владеть определенными знаниями, пониманием технической стороны работы.

Согласно приказу председателя Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства № 215 «Об утверждении квалификационных требований, предъявляемых к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления кооператива собственников помещений (квартир)» кандидат в председателя правления кооператива собственников помещений должен:

— иметь высшее (или после вузовское) образование по соответствующей специальности;— иметь стаж работы на руководящих должностях в организации не менее пяти лет и (или) опыт работы в сфере обслуживания объектов кондоминиума не менее двух лет;— знать нужное ему в работе действующее законодательство Республики Казахстан;

— иметь навыки оперативного принятия и реализации управленческих решений, планирования работы и контроля, ведения деловых переговоров, публичных выступлений и т.д».

Что входит в обязанности КСК

Расходы КСК утверждаются на собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взымается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.

В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.

В обязанности кск входят:

Обслуживание текущего ремонта:

— герметизация стыков, заделка выбоин и трещин в стенах (по заявкам);— все виды работ по устранению течи кровель (кроме полной замены);— все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях (раз в пять лет);

— ремонт перил, замена разбитых стекол и ремонт подъездных дверей.

Обслуживание систем отопления:

— производится ремонт и эксплуатация систем отопления;— включение и отключение системы отопления (осень, весна, аварийное, режимное);— сезонное отключение систем отопления (весной), проверка состояния систем отопления в период сезонного отключения;— регулировка систем отопления при запуске и изменении режимов;— устранение незначительных неисправностей в системах отопления (закрепление отставших участков теплоизоляции, покровного слоя, устранение течи, очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений, укрепление опор под расшатавшимися разводящими магистральными трубопроводами);— теплоизоляция трубопроводов;

— гидравлическая промывка систем отопления.

Обслуживание узлов водоснабжения:

— осмотр индивидуальных тепловых пунктов 2 раза в месяц с замером температуры давления, коэффициента смещения;— переключение на режим горячего водоснабжения в начале и по окончании отопительного периода;— смена прокладок запорной и регулирующей арматуры;— смена отдельных участков трубопроводов холодного, горячего водоснабжения не более 1 метра;— очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений;— замена дроссельных органов (сопел, стаканов, шайб) и при необходимости их корректировка;— устранение течи;

— укрепление расшатавшихся опор.

Обслуживание санитарно-технических узлов:

— прочистка канализации в подвале;— устранение течи на резьбовых соединениях;— набивка сальников на вентили;— заваривание различных отверстий;— откачка воды из подвальных помещений;— замена участков стояков холодного, горячего водоснабжения в перекрытии, включая пробивку отверстий;

— вызов и оплата служб дератизации, дезинфекции, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования.

Обслуживание электро-технического обеспечения:

— замена сгоревших предохранителей в главном распределительном щите;— обеспечение освещения подъездов, замена электрических ламп на первых этажах и крыльце;— вызов и оплата услуг аварийно-диспетчерской службы (по договорам и заявкам);— восстановление обгоревших проводов фаза-нуль в главном распределительном щите и этажном щите;— подача напряжения на дежурное освещение;

— замена выключателей дежурного освещения.

Уборка придомовой территории

— обеспечение отвода дождевых вод от жилого дома, исправного состояния водоотводящих устройств;— вывоз снега, удаление наледи с пешеходных дорожек, подготовка и посыпка песка на тротуары в зимний период;— вызов и оплата вывоза мусора;— уборка газонов, их косьба;

— очистка кровли от мусора, грязи и листьев.

Административные обязанности:

— организовывать проведение собраний, письменных опросов собственников помещений (квартир), в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;— ведение документаций бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, а также технических документаций связанных с управлением и содержанием объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан;— уведомлять о проведении технических работ, если они препятствуют жильцами пользованию хотя бы одной из коммуникаций дома;— открывать текущие и сберегательные счета на объект кондоминиума;— финансирование работ и услуг подрядчиков, субъектов сервисных деятельностей (участников процесса — производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами;

— регистрационный учет собственников квартир, а также арендаторов.

Какие отчеты должен предоставлять КСК

Чтобы работа КСК была наиболее прозрачной для собственников квартир, председатель правления должен представлять отчет об использовании денежных средств по запросу собственников квартир не реже одного раза в квартал. Итоги отчета объявляются на общем собрании жильцов дома.

Также жильцы вправе затребовать от ревизионной комиссии Акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

Источник: http://ibirzha.kz/chto-vhodit-v-obyazannosti-ksk/

Переход из КСК в ОСИ: как провести первое собрание собственников

Между тем темы, о которых в запросе шла речь, напрямую затрагивают интересы миллионов собственников имущества в Казахстане. Новая редакция Закона “О жилищных отношениях” и те нормативные документы, которые вышли из правительства на сегодняшний день, не дают понимания людям, далеким от юриспруденции и бухгалтерского учета: как выйти из-под кооперативного ига без финансовых потерь, сохранив не только деньги, но и землю, и все остальное добро.

Сегодня мы предлагаем вам отрывки из ответа министерства индустрии и инфраструктурного развития по тем вопросам, которые дают, на наш взгляд, более или менее полное представление о том, что и кому необходимо сделать для того, чтобы создать ОСИ (объединение собственников имущества) либо простое товарищество. К слову, напомню, что мы подробно рассказали об этой малоизвестной форме управления домом в номере “КАРАВАНА” от 3 апреля 2020 года, ознакомиться с материалом можно на нашем сайте caravan.kz. Сейчас смотрим, какие вопросы необходимо вынести на первое (учредительное) собрание собственников квартир и нежилого имущества в отдельно взятом жилом доме.

Кто в доме главный?

Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК: “Прежде всего, на первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:

– членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;

– форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.

Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:

1) объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;

2) простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.

При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный счета (имеются в виду банковские счета. – Прим. авт.).

Далее на собрании избираются:

– председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества;

– ревизионная комиссия (ревизор).

Председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома (далее – МЖД) и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.

Если на собрании собственники квартир, нежилых помещений приняли решение о передаче функций управления, соответственно должны принять решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании либо также делегировать такие полномочия совету дома.

При условии делегирования данных полномочий совет дома принимает решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании, о заключении договора на оказание услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении.

“КАРАВАН”: Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ или простое товарищество?

МИИР РК: Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений (инициативной группы. – Прим. авт.), либо по требованию жилищной инспекции.

Для того чтобы создать ОСИ (или простое товарищество. – Прим. авт.), нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений. Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.

От автора: Здесь необходимо добавить, что собственники, взявшие на себя груз организации первого, читай, учредительного собрания, не обязаны информировать об этом КСК и его председателя, приглашать управдома на общее собрание.

Второй важный момент: выбирать форму управления общим имуществом своего дома придется в любом случае, кооперативы, как класс, будут ликвидированы и отсидеться не получится.

Если вам очень нравится ваш КСК, а такое бывает, не проблема: выбираете форму управления по новым правилам и принимаете решение о передаче управления до 1 июля 2022 года кооперативу.

Обращаю ваше внимание: никто из КСК не имеет права проводить подобное собрание собственников, не имеет право запугивать их неизвестностью и трудностями и тащить одеяло на себя. Помните, если вы не хотите передавать управление нынешнему председателю КСК, то никто вас не имеет права заставить это сделать: вы в доме главные.

Инструкция не прилагается

Теперь ответ на вопрос, который вызывает у наших читателей наибольший интерес.

“КАРАВАН”: Расскажите, пожалуйста, о механизме передачи документов и денег по многоквартирному дому из КСК в ОСИ или простое товарищество. Перечислите, пожалуйста, документы, которые КСК обязан передать ОСИ или простому товариществу.

МИИР РК: Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в деятельность принятого Закона от 26.12.2019 года КСК потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений обязаны передать совету дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума. Ликвидация КСК: Как и за что будут отчитываться новые управленцы

При оплате эксплуатационных расходов на счет КСК каждое поступление денег от жильцов индивидуально, поэтому есть возможность разделить поступившие средства пропорционально каждому дому.

От автора: Как видим, не получилось у отвечавшего чиновника раскрыть важную для собственников тему. Это не означает, что мы оставим всё как есть, отнюдь, – поиск истины продолжится.

Возьму смелость предположить: скорее всего, на момент подготовки ответа в министерстве не очень знали о том, какие именно документы входят в этот перечень, и тем более им самим пока непонятно, как будут передаваться неизрасходованные деньги собственников со счета КСК на банковские счета новой домовой структуры. К слову, помимо ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества на счет кооператива поступали накопления на капитальный ремонт, и как они будут возвращаться, тоже пока непонятно.

Очевидно, что участие главного куратора этого процесса – министерства индустрии и инфраструктурного развития – здесь необходимо, без их вмешательства в виде принятия некоей инструкции или положения о порядке передачи денежных средств собственников при переходе из КСК в ОСИ или простое товарищество, не обойтись. Тем более что новая редакция Закона “О жилищных отношениях” не обязывает руководство кооператива возвращать деньги собственников.

Аналогичная ситуация – и с документами: в законе обязательства возвращать документы по дому налагаются только на управляющую компанию. Поэтому ждем от министерства соответствующий приказ с приложением перечня документов.

В заключение приведем ответ на вопрос об ответственности.

“КАРАВАН”: Что делать собственникам в случае, если какие-то документы были утеряны руководством КСК либо не предоставлены им без объяснения причин?

МИИР РК: В случае возникновения разногласий по передаче документов МЖД из КСК в ОСИ (и простое товарищество. – Прим. авт.) необходимо обратиться в жилищную инспекцию местного исполнительного органа, поскольку основной задачей жилищной инспекции является государственный контроль в сфере управления жилищным фондом.

АЛМАТЫ

Источник: https://www.caravan.kz/gazeta/perekhod-iz-ksk-v-osi-kak-provesti-pervoe-sobranie-sobstvennikov-634792/