Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом

ПИФ: что это такое, как работает паевой инвестиционный фонд

Паевой инвестиционный фонд, или сокращенно ПИФ, является эффективным инвестиционным инструментом. Он пользуется популярностью у тех, кто заботится о финансовом будущем, и в умелых руках, как правило, приносит высокий доход. Этот инструмент позволяет каждому желающему стать участником фондового рынка через управляющую компанию. 

Простыми словами об экономической сущности ПИФов

Паевой инвестиционный фонд консолидируетсредства вкладчиков(пайщиков), которые потом коллективно инвестируются управляющей компанией (УК). Она управляетденьгами пайщиков, находящимися в доверительном управлении.Профессиональные финансисты выбирают объекты инвестирования, решают, какие активы, ценные бумаги покупать, а какие продавать,а также когда это делать. Простымисловами, цель УК – увеличивать стоимостьактивов.

Пай дает право на определенную долю в коллективном портфеле инвестиций. Любой желающий может стать инвестором, купив один или несколько паев либо его часть. Пай имеет определенную динамическую рыночную цену, которая ежедневно меняется. Его можно покупать, продавать, закладывать. Если комплекс мер выбран удачно, то цена пая увеличивается. Получение дохода происходит после погашения пая.

Немного истории
ПИФы появились в США 1924 году, а в России – в 1996 году. Законодательная база для них была сформирована к началу 2000-х, а соответствующий закон вступил в силу в 2001 году. Активная работа паевых фондов началась с 2002 года.

Как работают ПИФы

Основные участники паевых фондов:

• пайщик – инвестирует деньги, владеет одним или несколькимипаями;
• УК (в штате: менеджеры, аналитики и управляющие) – управляетсредствами, определяет основные направления их инвестирования.

Независимыми организациями инфраструктуры выступают:

• депозитарий – выполняет функции сбережения имущества, наблюдения и контроляза законностью действий УК;
• регистратор – выполняет учетные функции (паев и пайщиков),фиксации прав собственности;
• аудитор – занимается проведением проверок;
• брокер – оказывает операционную поддержку и технически сопровождаетпроведение сделок.

Деятельность ПИФов подлежит лицензированию. Для его открытия необходимо пройти профессиональную аттестацию. Управляющая компания – это юридическое лицо. Она управляет паевыми фондами, размещает средства пайщиков, отвечает за полученную прибыль, предоставляет отчеты. На основании действующих законодательных актов ПИФами управляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ). Деньги пайщиков разрешено размещать только с целью получения прибыли.

Преимущества и недостатки ПИФов

К преимуществам относятся:

• низкий минимальныйпорог для входа, доступность для большинства вкладчиков, т. к. паи могут дробиться;
• широкий выбор как типов ПИФов, так и специализаций по объектам,в которые инвестируются средства;
• высокая степень надежности вложений благодаря многоуровневойсистеме госконтроля и защиты инвестиций;
• сведение рисков к минимуму благодаря внушительному диверсифицированномупортфелю инвестиций;
• информационная прозрачность деятельности;
• взаимный контроль деятельности: УК, депозитарий, регистраторконтролируют действия друг друга, а их вместе проверяет аудитор;
• высокая ликвидность паев благодаря их свободному обращению(ОПИФы);
• наличие налоговых льгот, возможность производить зачет прошлыхубытков.

Наряду с этим в ПИФах имеются недостатки:

• риск инвестирования в ПИФы выше, чем в банковские депозиты либо облигации;
• в период системных кризисов ПИФы практически всегда уходят в минус;
• пайщики несут дополнительные расходы: регулярные затраты на УК, комиссии, скидки;
• при обвале рынка велика вероятность аналогичного развития событий со стоимостью паев;
• инвестиции в ПИФы не защищены программой страхования вкладов. УК имеет право реорганизовать или ликвидировать фонды.

Диверсификация портфеля

Для минимизации рисков инвестиционный портфель диверсифицируется.Грамотные специалисты УК выбирают максимальное количество объектов для инвестированиясредств. Иными словами, средства пайщиков распределяются между различными источникамидохода, составляющимиинвестиционный портфель. Чем их больше, тем более диверсифицированным считаетсяпортфель.

Диверсификация позволяет:

• сохранить средства;
• инвестировать в более рискованные мероприятия, повышая доход.Если сделка сомнительна и влечет убыток, оставшиеся инвестиции компенсируют его.

Законодательство разрешает пайщикам иметь паи нескольких ПИФов.

Основные издержки

ПИФы – доступный инструментинвестирования. УК определяет минимальный порог инвестирования. В «Альфа-Капитал»это 100 рублей. Инвестиции в паевыефонды связаны с определенными расходами. Финансовыми издержками являются:

• надбавки – комиссионные сборы, взимаемые с инвестора при приобретениипая. Размер зависит от объемов сделки (чем выше инвестиции, тем меньше процент)и достигает 1,5 %;
• скидки – комиссионные сборы, взимаемые с инвестора при погашении.Размер зависит от срока владения, достигает 3 %;
• расходы на управление – взимаются ежегодно, достигают 5 %от объема чистых активов. Удерживаются, даже когда фонд терпит убытки.

При выплате денежной компенсации за погашение пая или его вторичной продажи УК взимает налог на доходы инвесторов. При этом она удерживает его с чистого дохода с учетом понесенных издержек. Ставка налога с частных лиц – резидентов составляет 13 %, с нерезидентов – 30 %.

Виды ПИФов

Паевые инвестиционные фонды классифицируются по нескольким параметрам

По возможности выдачи и погашения

ПИФы бывают:

• открытыми – выдача и погашение производятся в любое время(рабочий день). Большинство ПИФовоткрытые. ОПИФы инвестируютв активы с высокой ликвидностью. Вкладчикам предлагается пониженная доходность, т. к. они в любоймомент могут забрать свои сбережения. Представлен ограниченный выбор инструментовпланирования;
• интервальными – паи выдаются и погашаются в ограниченные сроки,установленные правилами,за год – минимум раз.Вложения в ИПИФы недоступны определенное время, что позволяет делать среднесрочныеинвестиции, повышающие доходность;
• закрытыми – паи выдаются при открытии фонда и погашаются призакрытии. ЗПИФы организуются и работают для определенной цели. Обладают широкимвыбором активов для инвестирования, недоступных для открытых фондов. Имеют высокий порог инвестирования,потому инвесторами становятся крупные игроки.

По статусуинвестора

• ПИФы, пайщиками которых можетстать любой желающий;
• ЗПИФы квалифицированных инвесторов.

По объектамвложений

Насколько много финансовых инструментов, настолькоже много видов ПИФов:

• недвижимости и ипотечные;
• кредитные и рентные;
• ценных бумаг (облигаций, акций, смешанных инвестиций);
• индексные;
• денежного или товарного рынков;
• хедж-фондовые;
• прямых инвестиций;
• художественных ценностей;
• венчурные;
• фонды фондов.

Распространены отраслевые типы ПИФов. Они работают с активами компаний, специализирующихся в определенных отраслях, секторах экономики.

Структура активов

На территории России деятельность ПИФов регулируется действующимзаконодательством, находится под государственным контролем. Федеральный закон ФЗ-156предусматривает следующее:

• УК и остальные участники подлежат государственному лицензированию;
• проведение аттестаций штатных сотрудников УК и инфраструктурныхорганизаций;
• проведение обязательных аудиторских проверок;
• введение системы ограничений для оптимизации рисков, постоянногоконтроля характеристик инвестпортфеля.

Как выбрать подходящий ПИФ

Для выбора паевого инвестиционного фонда необходимо:

1. Определить доступ к деньгам. Для короткого доступа выбор лучшеостановить на ОПИФ (паи можно погашать в любой момент). Если деньги не планируетезабирать дольше 5 лет, лучше остановиться на ЗПИФ.
2. Грамотно оценить риски (размеры временных убытков). Они недолжны вызывать чувства опасности, желания немедленно забрать деньги. На основевыбранной степени риска следует выбирать активы.
3. Сравнить отчетность по доходам, изучить структуру инвестиционного портфеля, размеры дополнительныхрасходов, декларацию– объем привлеченных средств, уставного капитала,стоимость чистых активов.
4. Проверить, входит ли он в реестр ПИФов.

После выбора ПИФа следует собрать информацию об УК:

• проверить наличие лицензии на управление средствами,
• выяснить репутацию и квалификацию управляющего,
• изучить объекты инвестирования,
• узнать размер вознаграждения и иных расходов на нее.

Как купить пай

Есть несколько возможностей приобретения и погашенияпаев: в УК с паспортом и ИНН, организации-агенте, через брокера, онлайн.

Порядок покупки пая:

1. Заполнить заявку.
2. Перечислить деньги на транзитный счет УК, которая переведетих на счет ПИФа, чьи паипокупаются.
3. В день зачисления средств на счет ПИФа или на следующий рабочий день вкладчик юридически становится пайщиком.
4. Регистратору передаются необходимые документы из УК. Он вноситвкладчика в реестр пайщиковс начислением пая, о чем выдается выписка.
5. Приобретенные ценные бумаги фиксируются на счете, после чего передаются в депозитарийна хранение.

Состояние рынка ПИФов в России

Паевые фонды в РФ еще не достигли популярности, которой пользуются на Западе. Многие россияне до сих пор не знают, что такое паевой инвестиционный фонд, какие возможности он открывает. Причин несколько: недостаточная финансовая грамотность, старые стереотипы, боязнь нового. Недоверие вызывает потеря денег от участия в финансовых пирамидах. Это в принципе заставляет с осторожностью рассматривать предложения о вложении средств, даже если проект будет являться прибыльным. Тем не менее количество паевых инвестиционных фондов в России увеличивается, как и число вкладчиков. Но происходит это не так быстро, как того заслуживает.

Взгляд в будущее
На доходность ПИФов влияют многие факторы, в том числе состояние и развитие экономики в РФ и мире, цены на сырье и т. д. Рост финансовой грамотности неизменно приведет к увеличению популярности в России паевых инвестиционных фондов. С каждым годом стоимость пая будет увеличиваться. Именно сейчас намного выгоднее становиться пайщиком, чем это будет через год, пять, десять лет.

Воспользуйтесь предложением управляющей компании «Альфа-Капитал»,заставьте свои деньги работатьи приносить доход. Минимальная сумма входа составляет 100 рублей, значит, каждый человек может статьинвестором. Выбирайте фонд, размер и срок инвестиций, сопоставьте риск и доходность и можете смелоподавать заявку на покупку пая. Это можно сделать онлайн или в любом офисе компании«Альфа-Капитал» в Москвеи других городах России.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах

опубликовано: 03.09.2015

Компании, основным видом деятельности которых является получение дохода от сделок с имуществом, зачастую испытывают серьезную налоговую нагрузку.

Вместе с тем существует законный способ снижения данной нагрузки, при котором выручка от аренды будет облагаться только НДС, формирование налоговой базы по налогу на прибыль будет отложено, а налог на имущество и вовсе уплачиваться не будет. Это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Паевой инвестиционный фонд это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество ПИФа удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 Закона № 156-ФЗ).

Зпифн — инструмент налогового планирования

Закрытые паевые инвестиционные фонды (они предусмотрены Федеральным законом от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») начали образовываться в России с 2003 года.

Их основное отличие от иных (интервальных, открытых) паевых инвестиционных фондов в том, что в доверительное управление ЗПИФа помимо денежных средств и ценных бумаг может передаваться также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией.

В состав активов закрытых ПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить, например, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно-сметная документация (ст. 13 Закона № 156-ФЗ).

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Существенные отличия закрытых паевых фондов являются:

• долгосрочный характер инвестирования средств. ЗПИФ нельзя учреждать на срок менее одного года (ст. 12 Закона № 156-ФЗ);
• менее жесткие с точки зрения ликвидности вложений требования к составу и структуре активов. Помимо ценных бумаг разрешены инвестиции и в другое имущество, например в недвижимость (ст. 33, 34 Закона № 156-ФЗ).

Благодаря этим особенностям закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются удобным инструментом налогового планирования. Учредив ЗПИФН, владелец приносящей доход недвижимости может на законных основаниях отложить уплату налога на прибыль и не платить налог на имущество.

Кроме того, создание ЗПИФа помимо налоговых выгод принесет инвестору еще и улучшение его деловой репутации из-за полной прозрачности деятельности.

Ведь управляющая компания ПИФа обязана регулярно публиковать результаты своей работы (ст. 53 Закона № 156-ФЗ), государство в соответствии со статьей 55 Закона № 156-ФЗ осуществляет жесткий контроль при помощи Федеральной службы по финансовым рынкам. Более того, в фонде ежегодно обязательно проводятся аудиторские проверки (ст. 49, 50 Закона № 156-ФЗ), а все имущество фонда учитывается в специализированном депозитарии (ст. 42 Закона № 156-ФЗ).

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал:
— Преимущества управления объектом недвижимости с использованием механизма ЗПИФа обусловлены рядом налоговых льгот, предоставляемых действующим законодательством РФ. В частности, фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды), не являются плательщиками налога на прибыль и налога на имущество.

Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Внесение недвижимого имущества в ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФНа собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив налоговые льготы.

Неудобством создания ЗПИФНа является невозможность в любой момент вывести из него деньги. Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156-ФЗ). И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора — реализация паев на вторичном рынке.

Однако если ЗПИФН создан для внутренних целей и в него входят только компании холдинга, возможно реинвестировать прибыль. Например, с помощью вклада в уставный капитал одного из учредителей доверительного управления.

Вас может заинтересовать: Регистрация изменений в учредительных документах.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Прайм лигал:
— По желанию владельцев недвижимости доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости. Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции.

Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях. Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус затраты на эксплуатацию, коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда.

Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:

— Необходимо учитывать, что создание ЗПИФНа связано с определенными гражданско-правовыми рисками. Так как раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, не получится просто вернуть себе имущество, внесенное в фонд при его учреждении. При прекращении срока действия договора доверительного управления пай дает лишь право на получение денежной компенсации. При этом имущество, составляющее ПИФ, реализуется. Вырученные средства выплачиваются пайщикам пропорционально количеству принадлежащих им паев. Таким образом, пайщик, внося объект недвижимости в ЗПИФ, лишается как полного права собственности на данный объект имущества, так фактически и самой недвижимости, получая взамен ценную бумагу, удостоверяющую лишь право на получение денежных средств. Кроме того, пайщик несет риск убытков, связанный с инвестиционной деятельностью.

Зпифн — особый режим налогообложение недвижимости

Привлекательность ЗПИФНа прежде всего заключается в особом налогообложении недвижимости, принадлежащей фонду, и операций с ней. Так, поскольку паевой фонд — не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль (ст. 10 Закона № 156-ФЗ, ст. 246 НК РФ). Таким образом, прирост имущества паевого инвестиционного фонда, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не может.

Однако правилами доверительного управления может предусматриваться промежуточная выплата пайщикам дохода от доверительного управления имуществом. В этом случае у юридического лица — пайщика образуется внереализационный доход, который облагается налогом на прибыль (ст. 250 НК РФ). Датой получения дохода будет признаваться дата поступления денежных средств на расчетный счет пайщика (подп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
— Налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество ЗПИФа, только откладывается до момента погашения паев или до момента промежуточной выплаты пайщикам дохода от доверительного управления. При этом погашение инвестиционного пая облагается по правилам статьи 280 НК РФ. А промежуточная выплата признается у учредителя доверительного управления внереализационным доходом, облагаемым по ставке 24 процента.

А вот вопрос об обязанности уплаты налога на имущество является одним из наиболее острых и спорных в деятельности ЗПИФНа. Неясно, кто именно является плательщиком налога на имущество: управляющая компания, пайщики или никто из них. И включается ли имущество ПИФа в состав облагаемого.

Так, глава 30 НК РФ отдельно не упоминает о паевых инвестиционных фондах. А пункт 1 статьи 373 НК РФ называет плательщиками налога на имущество организации, то есть юридические лица, коим ЗПИФН не является. Понятия же «налоговый агент» в главе 30 НК РФ нет.

Вас могут заинтересовать: Услуги юриста по налоговым спорам.

Кроме того, объектом налогообложения названо имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Но переданное в ПИФ имущество не находится на балансе пайщиков, а учитывается на отдельном балансе управляющей компании (ст. 15 Закона № 156-ФЗ).

Паевые инвестиции в России в открытые инвестиционные фонды

Многие граждане Российской Федерации часто задумываются над тем, в какую финансовую нишу сделать вложение. Одним из самых доступных и проверенных способов являются паевые инвестиционные фонды, сокращенно — ПИФ. Фонды стабильно дают возможность инвестору получать доход. Чтобы понять, стоит ли доверять паевым инвестиционным предприятиям, необходимо узнать о них определенную информацию.

Паевой инвестиционный фонд

Паевой фонд — это финансовый инвестиционный инструмент, позволяющий вкладывать определенные активы или денежные средства. Полученные финансы и другие виды средств направляются в центр управления различных специализированных компаний. При качественной деятельности и правильном распределении последует получение прибыли.

Чтобы стать инвестором и получить инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда, необходимо приобрести некоторую долю определенного юридического лица. В честь этих долей назван сам финансовый инструмент — «паи». Инвестиция денег в структуру дает возможность приобретения части предприятия. Вкладчик получает ценную бумагу. Она служит доказательством того, что ее владелец — один из собственников имущества определенной инвестиционной организации. Учредители остаются собственниками паев.

Доверенная управляющая структура будет выполнять нужные операции с активами и денежными средствами. Гражданин имеет право на компенсацию, если доверительная управляющая компания прекратит свое существование или разорвет паевой договор.

Стоимость долей у различных паевых предприятий индивидуальна. Она не ограничена законодательством, как и общее количество паев на один капитал. Инвестиционная стоимость вычисляется в зависимости от цены активов организации, и цена приобретенной паевого вклада может меняться в зависимости от того, как меняется инвестиционная сумма. Нельзя путать паевые вклады с акциями — они не являются эмиссионными ценными бумаги.

Виды организаций

Самая распространённая классификация —это деление на 3 группы:

• открытые;
• закрытые;
• смешанные.

Открытые паевые инвестиционные фирмы пользуются наибольшим интересом вкладчиков. Их функции — самые простые — открытые, ничем не ограниченные, покупка, продажа и перепродажа долей предприятий. При использовании ОПИФ не ограничивается размер капитала.

Закрытые Фонды — это структуры, основывающиеся на определенных специализациях отраслей, деятельность которых может быть связана с конкретным рынком. Они специализируются на продаже тех долей организации, которые возникли при учреждении самого фонда. Эта ниша не занимается выкупом паевых долей. Исключением являются случаи, когда инвестор недоволен правилами управляющей фирмы. Индивидуальные инвестиционные фонды создаются на определенный срок, который устанавливается после обсуждения его с вкладчиками.

Последний вид в этой классификации — смешанные. Как и в закрытых фондах, срок обращения вкладов определяется точными сроками. Их партнерство связано с акционерными обществами, поэтому считается, что сотрудничать с такими инвестиционными фондами более выгодно и прибыльно, чем с закрытыми или открытыми.

Вторая классификация полагается на такой критерий, как инвестиционная сфера. Виды деятельности можно разделить на множество отраслей:

• рынок ипотек;
• рынок облигаций;
• рынок реальных товаров (который будет подразделяться еще на множество подгрупп) и т. д.

Правовой статус

ПИФы — не юридические лица. Инвестиционные фонды относятся, скорее, к рынку ценных бумаг. Управляющие компании, в которые перенаправляются вложенные средства, наоборот, должны быть юридическими лицами. Это связано с тем, что между фондами и доверительной организацией будут устанавливаться правовые отношения — и ПИФы, и организация будут являться субъектами. В таком случае количество налогов будет уменьшено, и в погашение задолженности перед бюджетом пойдет лишь та часть выручки, что предусмотрена законом как обязательный налог с паевого вклада.

Организация сотрудничества по паевым вкладам

Каждая инвестиционная управляющая компания имеет свои внутренние устав и правила, на основе которых осуществляется рабочий процесс. Соглашаясь с этими условиями, вкладчики направляют средства на работу в УК.

Прежде чем начинать процесс деятельности, инвестиционной УК необходимо получить специальный документ, выдаваемый Федеральной комиссией ЦБРФ. Это лицензия свидетельствует о том, что паевая фирма имеет право на распоряжение полученным капиталом. После этого УК должна согласовать свои планы и заключить договоры с несколькими юридическими лицами (оценщиками, регистратором и т. д.). Далее, все данные о фирме необходимо внести в специальный реестр Центрального Банка.

Деятельность паевой фирмы не может считаться абсолютно правомерной, пока не будет зарегистрирован документ — проспект эмиссии. Только после этого доверительная инвестиционная организация может начинать действовать.

Если на старте инвестиционный фонд не может набрать необходимую минимальную сумму, то он подвергается ликвидации, а все паевые средства возвращаются инвесторам.

Контроль над структурами

Весь процесс паевых фондов (ПИФ) контролируется государственными органами. Главным органом контроля является Центральный Банк Российской Федерации. Существуют определенные правила, которые установлены как меры регулирования инвестиционных финансовых инструментов. Эти правила иногда подвергаются изменениям, а в последнее время упрощают операции и процесс инвестирования всем пайщикам.

Основные функции

Чтобы полностью понимать сущность ниши, необходимо изучить основные функции, на основании которых осуществляется вся рабочая деятельность фондов. Все функции инвестиционных фондов можно разделить на 2 большие группы: социальные и экономические.

Социальные функции подразумевают в первую очередь возможность заработка для обычных граждан, помимо их привычных источников дохода. Даже когда человек не обладает профессиональными знаниями в этой сфере, ПИФы могут послужить второстепенным источником дохода. Занимаясь вложениями в паевой финансовой нише, гражданин получает знания, что может пригодиться при последующих вложениях. Кроме того, интерес населения к ПИФам обеспечивает рабочие места для нетрудоустроенного населения.

Область экономических функций немного шире. К ним относится увеличение всего финансового рынка, что служит основой для улучшения экономики страны. Заинтересованность населения в ПИФах способствует инвестиционной инициативе всех предприятий. Большое количество фондов обеспечивает поступление налогов в государственные фонды. В итоге все эти функции, паевые и прочие, помогут увеличению экономического роста в государстве.

Какие есть гарантии

Как уже было сказано, к ПИФам приходят ради получения прибыли. Основной целью является получение дохода. Работа структур не гарантирует получение прибыли для всех вкладчиков. Направляясь в эту нишу, даже не обладая специальными знаниями и опытом, гражданин должен четко осознавать все риски, которые могут возникнуть в процессе сотрудничества с управляющей компанией.

К основным плюсам паевых фондов (ПИФ) относятся легкость партнерства и доступность для всего населения. В России они считаются развивающимся финансовым инструментом, поэтому люди начинают относиться к паевым фондам спокойно, не воспринимая их как что-то сложное.

В целом для работы с фондами необходимо лишь подтвердить контракт о работе с доверительной УК и внести определенную сумму. Стоимость долей разная, но средняя будет варьироваться в размере нескольких тысяч. Этот финансовый инструмент выбирают из-за удобства — ведь за вкладчика всю работу выполняет доверительная УК.

А у вас есть опыт сотрудничества с УК?

(пока оценок нет)
Загрузка…

Закрытый паевой инвестиционный фонд в России (ЗПИФ)

Паевой инвестиционный фонд — обособленное имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителями (пайщиками), и имущества, полученного в процессе управления Фондом.

1. Доходы и имущество фонда принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности и удостоверяется инвестиционным паем.
2. Инвестиционные паи могут быть свободно проданы или заложены.
3. Все инвестиционные паи имеют равную стоимость. Размер доли в фонде определяется количеством паев у пайщика.
4. Имущество фонда находится в доверительном управлении Управляющей компании (УК). Оно обособленно от личного имущества пайщиков и от имущества УК.

Как работает Фонд

В состав имущества фонда могут входить различные активы, обладающие имущественной ценностью: ценные бумаги, займы и прочие. Операционная деятельность фонда осуществляется управляющей компанией и исключительно в интересах пайщиков.

1. Активы могут как приобретаться в ЗПИФ, так и отчуждаться из него.
2. Активы могут находиться в составе ЗПИФ длительный период как в ожидании роста стоимости, так и в целях получения дохода.
3. Фонды могут получать займы и кредиты в т.ч. под залог имущества Фонда.
4. Операции с имуществом Фонда формально совершаются УК. На практике многие ЗПИФ управляются пайщиками.
5. Все доходы, образованные в результате операционной деятельности, поступают в состав имущества Фонда.

Преимущества ЗПИФ

Оптимизация налогообложения

Создание ЗПИФа позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на бизнес. Уменьшение налогового бремени происходит с использованием абсолютно законной схемы, жизнеспособность которой закреплена в Налоговом кодексе и подтверждена правоприменительной практикой.

Защита активов от захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов

После внесения имущества в состав ЗПИФа его раздел или выдел в натуре не допускаются, единственным возможным объектом для захвата или обращения взыскания становится инвестиционный пай, который практически не представляет интереса для рейдеров и кредиторов, т.к. не дает возможности получить непосредственный контроль над имуществом. При этом, если паи ЗПИФа ограничены в обороте — предназначены для квалифицированных инвесторов, они соответственно могут перейти только к лицам, имеющим статус квалифицированного инвестора, что делает захват или обращение взыскания еще более затруднительным.

Оптимизация управления бизнесом

ЗПИФы являются альтернативой сложным холдинговым структурам. Управление делами через ЗПИФ позволяет структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний), упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль.

Снижение рисков при реализации проектов

ЗПИФы зарекомендовали себя как инструмент снижения рисков при реализации проектов, в том числе строительных и венчурных. При использовании ЗПИФ риски уменьшаются за счет:

локализации, так как паевой фонд позволяет обособить проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово.

диверсификации, вследствии возможности использования нескольких фондов для реализации отдельных проектов.

распределения между участниками проекта, так как ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций.

Применение ЗПИФов

Застройщикам

• ПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль.
• Нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании на имущество фонда.
• Предоставляет возможность формирования фонда (от 25 млн. руб) из отдельных объектов коммерческой или жилой недвижимости, так и на базе проектов районного масштаба.

Арендодателям

• ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.
• Рентный ЗПИФ получает доходы от сдачи недвижимости в аренду, основной доход пайщиков — арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта.
• Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:
• Периодически выплачивать пайщикам.
• Инвестировать в модернизацию
и реконструкцию объектов
для увеличения их стоимости 
и арендных ставок по ним.
• Инвестировать в покупку и строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой).

Холдинги

• ПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом.
• Простой способ объединить бизнес активы, простота управления.
• На имущество фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщиков.
• Информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ является закрытой.

Замена офшорным структурам

• Отсутствие рисков, связанных с изменением в законодательстве офшорных зон.
• Отсутствие рисков, связанных с изменением во внешней политике.
• Информация о владельцах инвестиционных паев является закрытой.
• Нет ограничений на владение активами нерезидентами.

Кредиторам

• Возможность выдачи займов без лицензии кредитной организации.
• Фонд не является юридическим лицом и, следовательно, не является налогоплательщиком. Пайщики уплачивают налог только при продаже (погашении) паев и при получении промежуточных выплат.
• Возможность покупки прав требования по кредитам у банков и получать проценты по этим договорам без уплаты налога на прибыль.
• Отсутствие жестких ограничений. Нет надзора в виде нормативов и обязательных резервов.
• Возможность привлечения денежных средств от стратегических инвесторов.
• Нет ограничений на объем займов. Позволяет проводить более гибкую кредитную политику.
• Минимизация потерь по дефолтным кредитам.
• Эффективная структура управления и структурирования активов.
• Защита активов.

Землевладельцам

• Налоговые преференции.
• Защита активов.
• Приобретение земли нерезидентами.
• Привлечение денежных средств.

Зарубежная недвижимость

• Налоговые преференции и избежание двойного налогообложения.
• Приобретение и защита активов.
• Профессиональное управление активами.
• Привлечение средств иностранных инвесторов.

Инновации

• Простота инвестирования в контрольные пакеты акций и долей компаний.
• Удобная структура управления и финансирования венчурного проекта.
• Строгий контроль уменьшает риски неправомерных действий.
• Привлечение на длительный срок (от 3-х лет) средств институциональных и частных инвесторов, в т.ч. иностранных.

Налогообложение ЗПИФ

Операции, совершаемые с имуществом ЗПИФ, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим.

Доходы, поступающие в состав Фонда от продажи имущества или сдачи в аренду, дивиденды, проценты и любые иные доходы не облагаются налогом на прибыль, что позволяет реинвестировать без потерь.

За счет средств Фонда также оплачиваются имущественные налоги, если в состав Фонда входит такое имущество.

Пайщики фонда – владельцы инвестиционных паев, их налогообложение строится на основе правил налогообложения ценных бумаг.

Сравнение ЗПИФ и АО

Специфика юридической конструкции ЗПИФ сближает его с юридическим лицом, но при этом предоставляет существенные преимущества в деятельности. Таким образом, в рамах ЗПИФ может быть выстроена привычная структура системы управления.

ЗПИФ	АО
Общее собрание пайщиков	Общее собрание акционеров
Инвестиционный комитет/консультант	Совет директоров
Управляющая компания	Генеральный директор
ПИФ — не юридическое лицоНалог на прибыль — 0%	АО — юридическое лицоНалог на прибыль — 20%

Сравнение ЗПИФ и фондов иностранных юрисдикций

Компании, не стремящиеся к приобретению статуса публичных, заинтересованы в ограничении для третьих лиц доступа к информации о финансовых показателях деятельности, строго соблюдая требования контролирующих органов к раскрытию информации.

Подобные задачи, актуальные как для крупных компаний, так и для обладателей семейных капиталов (имущественных накоплений), возможно решить с использованием структуры фонда. В России это ЗПИФы, в том числе для квалифицированных инвесторов. В иностранных юрисдикциях — трасты, фонды и иные структуры по управлению благосостоянием.

Рассмотрим сравнение российского ЗПИФа и Частного семейного фонда в Лихтенштейне.

ЗПИФ	Фонд в Лихтенштейне
Защита активов	Запрет обращения взыскания на активы ЗПИФа по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании	Фонд защищает активы учредителя от изъятий третьих лиц: судебные дела, развод, рейдерский захват и т.д.
Ограничение доступа к  информации об инвесторах для третьих лиц	Информация о владельцах инвестиционных паев (например, ФИО) хранится в реестре специализированного регистратора и не доступна для третьих лиц, а также недоступна в ЕГРП и ЕГРЮЛ.	Имя учредителя не указывается в публичных источниках или в торговом реестре Лихтенштейна.
Ограничение доступа к  информации о бенефициарах для третьих лиц	Управляющая компания ЗПИФа обязана идентифицировать бенефициаров клиентов, но информация предоставляется исключительно регуляторам и и не доступна для третьих лиц.	Совет фонда (при выполнении ряда условий) имеет возможность не идентифицировать своих бенефициаров, не нарушая при этом требований российского законодательства о КИК.
Налоговое планирование	Отсутствие налога на прибыль по сделкам с имуществом фонда.	Потенциальные бенефициары не имеют права требования прибыли из фонда.
Учет активов	Учет активов ведется  на территории РФ и регламентируются  законами РФ.	Учет и контроль активов осуществляется по  Праву Лихтенштейна о фондах.

Что такое ЗПИФы – или как говорить на одном языке с паевыми фондами | Rusbase

Первые паевые фонды появились в СаША еще в 20-е годы прошлого века. Но особенно популярной форма коллективного инвестирования стала в 70-х–80-х годах. Наибольший доход американским инвесторам тогда давали вложения в гособлигации. Однако приобрести эти ценные бумаги можно было лишь при наличии капитала, превышающего $10 000. Те, у кого таких денег не было, объединялись в инвестиционный коллектив («пул инвесторов»), создавая таким образом фонд с необходимым капиталом.

В России такая форма коллективных инвестиций возникла в 1996 году, после Указа Президента РФ № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995 года, в котором определялся порядок создания и функционирования нового инвестиционного института.

Полноценно развиваться этот институт ПИФов стал в 2001 году, после принятия федерального закона об инвестиционных фондах. Согласно законодательству, паевые фонды в России бывают открытыми, закрытыми и интервальными (смешанный тип). Наибольший рост инвестиций в последние годы в России показывают именно закрытые фонды (ЗПИФы).

ЗПИФ, в частности, сейчас развивается на рынке коммерческой недвижимости. К примеру, «дочка» Сбербанка, «Сбербанк Управление Активами», начинает реализовывать среди широкого круга частных инвесторов паи закрытого паевого инвестиционного фонда, ориентированного на коммерческую недвижимость. Ожидаемая доходность для инвесторов – в размере 15% годовых, что намного выше, чем ставка по банковским депозитам в том же «Сбербанке».

Что такое ЗПИФ?

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд.

Слово «закрытый» не значит, что такой фонд как-то обособился от инвесторов, чтобы попасть в него можно только по «приглашению», или же он скрывает свою отчетность от налоговых органов. «Закрытый» в данном случае означает, что этот фонд формируется лишь единожды. То есть запланировали инвесторы купить «в складчину» ценные бумаги или недвижимость, собрали нужную сумму денег, и фонд уже сформировался, то есть «закрылся».

Забрать из закрытого фонда средства можно в определенное время – ведь паи обеспечены конкретным активом. Конвертировать свои вложения в ЗПИФ обратно в денежные средства можно в конкретный момент, который определен и обговорен инвесторами заранее правилами ДУ – к примеру, тогда, когда активы фонда принесли нужный доход и были проданы.

В противоположность закрытому, открытый паевой фонд может формироваться на протяжении всей своей работы, инвесторы могут вкладывать в него средства и забирать их в любой момент. Согласно законодательству, любой паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, это не фирма, это лишь форма долевого владения определенным количеством активов.

Доля, пай или инвестиционный сертификат

Количество паев (долей или инвестиционных сертификатов) в ЗПИФ не может уменьшиться или увеличиться. Ведь пай — это доля инвестора в фонде, который формируется лишь единожды. А приобретая пай в фонде, каждый из инвесторов ЗПИФ становится пайщиком.

Пайщик – человек, который купил паи, тем самым присоединившись к правилам доверительного управления фондом, то есть принял все условия, на которых фонд осуществляет свою деятельность.

Пайщики фонда являются его единственными бенефициарами, только они получают право на доходы, которое приносит имущество фонда. 

Правила доверительного управления фонда – это не просто договор, который существует между инвесторами по поводу управлении их совместным имуществом. Правила утверждаются Центральным банком РФ. И, согласно им, управлением имуществом фонда занимается Управляющая компания (УК).

Кто и как управляет имуществом ЗПИФ?

Занимаясь вопросами управления имущества фонда, УК действует согласно Правилам доверительного управления конкретного ЗПИФа. Такие правила предусматривают степень компетенции УК: к примеру, в правилах должно быть указано, может ли УК продавать активы фонда.

Согласно действующему законодательству, УК контролируют не только общее собрание пайщиков, но несколько независимых институтов. Один из них – специализированный депозитарий. Это профессиональный участник рынка ценных бумаг, который работает, в том числе, с инвестиционными  и негосударственными пенсионными фондами. Он ведет депозитарные (лицевые) счета пайщиков, на которых находятся их паи. Таким образом обеспечивается учет и сохранность информации о паях. Это значит, что информация о том, что какое-либо лицо является пайщиком фонда, не может куда-либо исчезнуть, даже если что-то случится с управляющей компанией.

Регистрация паев также осуществляется в частной компании – регистраторе. Депозитарием и регистратором может быть одна и та же организация.

Контролирует УК также независимый аудитор. Это организация, которая не должна быть аффилирована УК, она проводит аудит управляющей компании в установленные правилами фонда сроки (один раз в год, два раза в год и так далее). Результаты своего отчета она предоставляет пайщикам, которые таким образом получают оценку работы УК от незаинтересованной стороны.

Каждый фонд также обязан иметь и независимого оценщика. Он проводит оценку активов фонда с определенной периодичностью и доносит до пайщиков информацию о стоимости их активов (подорожали, подешевели, остались на прежнем уровне). Независимым оценщиком может быть любая компания, у которой есть соответствующая лицензия.

Банк России осуществляет надзор за профессиональными управляющими рынка ценных бумаг., в том числе – за управляющей компанией фонда. Он же предоставляет УК лицензию на осуществление доверительного управления активамифонда . а также регистрирует сам фонд.

Обобщая, процесс  создания ЗПИФа пошагово выглядит так: сперва УК готовит ПДУ фонда и подает их на регистрацию в Банк России. Только после этого УК может привлекать в него инвесторов-пайщиков для формирования фонда именно теми активами, что предусмотрены в его ПДУ и допускаются действующим законодательством для соответствующего вида фонда (рентный, индексный, фонд недвижимости и т.д.). Таким образом, при формировании фонда взносы инвесторов превращаются в паи.

Как только инвестор становится пайщиком фонда, его имущество переходит под управление УК (ведь свои активы он отдал в доверительное управление фонда), попадая в общедолевую собственность пайщиков фонда. И теперь все вопросы относительно активов фондов находятся в ведении и УК.

Задача УК – профессионально управлять фондом, она же несет все риски, занимается хозяйственной деятельностью, нанимает подрядчиков, которые работают с активами фонда и контролирует их.

К примеру, к работе с активами в сфере недвижимости может быть привлечена эксплуатирующая организация. Она осуществляет управление объектом недвижимости, который находится в фонде, чинит крыши, латает трубы, разгребает снег… Такую организацию выбирает УК и заключает с ней договор.

Каковы права у пайщиков ЗПИФ?

Пайщик фонда имеет право на свою долю в доходе, получаемом от управления активами фонда. В случае если эти активы – недвижимость, пайщик будет иметь и долю в собственности на эту недвижимость, но без права выдела ее «в натуре» (то есть без возможности распоряжаться использованием площадей или определением конкретной части объекта, которая принадлежит пайщику). В частности, в свидетельстве о праве собственности на объект будет указано, что его собственниками являются все пайщики ЗПИФ – что может быть удостоверено выпиской из реестра.

Пайщик может продать свой пай на вторичном  рынке. Стоимость пая может определяться по-разному.

Пай не имеет номинальной стоимости. Ее определяет владелец пая, ориентируясь, например, на расчеты независимого оценщика.

Несложно рассчитать и стоимость чистых активов фонда (СЧА). Она складывается из балансовой стоимости активов и денежных средств, находящихся на счете фонда. На момент поступления прибыли от активов фонда СЧА всегда будет выше, чем балансовая стоимость объекта. Когда УК распределит доход по пайщикам и на счетах фонда уже не останется свободных денег, полученных от прибыли, СЧА вернется к прежнему уровню.

К примеру, на расчетном счете фонда в банке лежит ноль рублей, но стоимость активов 1 млн рублей. Значит, СЧА составляет 1 млн. Когда активы принесут доход в 100 тыс. руб. и он появится на расчетном банковском счете фонда, СЧА составит 1100 тыс. руб. СЧА может меняться после каждой переоценки фондов независимым оценщиком. 

Материалы по теме:

7 качеств настоящего предпринимателя

Фото на обложке: Shutterstock.

Создание ЗПИФ, Привлечение инвестиций

Паевой инвестиционный фонд (далее Фонд)  — это имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом и состоящий из имущества, переданного в доверительное управление. Присоединение к договору доверительного управления Фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев Фонда, выдаваемых управляющей компанией, которая осуществляет доверительное управление Фондом (по сути взамен переданному, Управляющая компания выдает ценные бумаги – паи).

Пайщик (собственник Фонда) вправе распоряжаться паями Фонда и получаемым доходом независимо от других. Целостность объекта недвижимости при этом не нарушается. Инвестиционные паи Фонда могут являться предметом залога, следовательно, паи выступают предметом привлечения дополнительного капитала.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это один из четырех типов ПИФов, которые в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» могут создаваться в Российской Федерации.

По сравнению с открытыми, интервальными и биржевыми фондами закрытые фонды имеют следующие основные особенности:

• в общем случае пайщики имеют право требовать погашения принадлежащих им паев лишь по окончании срока функционирования фонда (законом определены лишь исключительные случаи погашения инвестиционных паев Фонда управляющей компанией);
• наличие особого органа управления – общего собрания владельцев инвестиционных паев, принимающего решения по отдельным вопросам деятельности фонда;
• возможность получения дохода владельцем инвестиционного пая от доверительного управления имуществом, составляющим закрытый ПИФ;
• возможность оплаты инвестиционных паев не денежными средствами;
• особый порядок составления и предоставления профессиональной отчетности;
• особый порядок раскрытия информации о деятельности фонда и т.д.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЗПИФ:

1. Защита активов

• учет имущества- имущество Фонда учитывается Управляющей Компанией на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет;
• Долги- фонд не отвечает своим имуществом по долгам Управляющей Компании и пайщиков.
• рейдерские атаки- защита своей собственности от притязаний третьих лиц, включая рейдерские атаки;
• судебные иски- имущество, переданное в состав ЗПИФ, не подлежит взысканию по судебным искам к собственникам ПИФа или к Управляющей Компании. Согласно п. 3 ст. 15 Закона об инвестиционных фондах обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не допускается.

2. Защита информации о владельцах

• данные по владельцу- информация о владельцах паев не раскрывается и доступна ограниченному кругу лиц;
• смена владельцев- смена владельцев Фонда (а, следовательно, владельцев имущества в Фонде) происходит за день.

3. Единый центр аккумулирования имущества и прибыли

• владение имуществом- участие в ЗПИФ, с юридической точки зрения, сопоставимо с непосредственным владением объектами недвижимости/иными активами.
• единый пул- объединение разрозненных и разнородных активов в единый имущественный пул. Способ секьюритизации различных активов;
• единый центр финансирования- возможность одновременного финансирования нескольких различных проектов из единого центра.

4. Контроль и управление пайщиками фонда

• двойной контроль- функции управления, учета и хранения активов фонда разделены между Управляющей Компанией и Специализированным депозитарием. Параллельный учет операций Управляющей компанией и специализированным депозитарием;
• контроль госорганами- деятельность Управляющей Компании и Специализированного депозитария Фонда осуществляется на основании лицензий. Контроль над деятельностью Управляющей Компании осуществляется: Внутренним контролером УК, Специализированным депозитарием, Аудитором, Центральным Банком РФ;
• инвестиционный комитет- инвестиционный комитет (только в Фонде для квалифицированных инвесторов) — согласование сделок с пайщиками Фонда;
• частичный выход- через реализацию паев (по договорам купли продажи/дарения и т.д.) Реализация паев не приводит к реализации активов в Фонде, а значит нет необходимости быстрой реализации активов в Фонде с потерей стоимости;
• доход от Фонда –в правилах доверительного управления Фонда есть возможность прописать выплату промежуточного дохода (ежемесячная, ежеквартальная и т.д.);
• реинвестирование- возможность, завершив один проект, не выводя деньги из Фонда, ввести в Фонд новый объект.

5. Налоговая преференция

• налог на прибыль- все операции внутри фонда не облагаются налогом на прибыль (пайщик уплачивает налог с дохода при погашении или продаже инвестиционных паев, а также при получении промежуточного дохода);
• Переоценка- прирост стоимости имущества внутри фонда не облагается налогом на прибыль;
• НДС- внесение имущества в Фонд при формировании фонда не облагается НДС, за исключением операций, подлежащих обязательному налогооблажению согласно НК РФ;
• Трансформация актива в ценную бумагу- при формировании Фонда имуществом, актив списывается с баланса учредителя, а взамен выдается пай – ценная бумага. Начисление налога на имущество на переданный актив прекращается (но имеется в Фонде). Ценная бумага встает на баланс пайщика по балансовой стоимости переданного имущества;
• Налоговый агент. Управляющая компания является налоговым агентом по исчислению, удержанию у налогоплательщика физического лица и перечислению в бюджет НДФЛ.

ИМУЩЕСТВО, ПЕРЕДАВАЕМОЕ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЗПИФ

В доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом могут быть переданы денежные средства, а также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией, содержащейся в правилах доверительного управления соответствующим фондом.

Инфраструктура зпиф недвижимости

Управляющая компания —  профессиональная компания с лицензией на управление паевыми инвестиционными фондами. Ведет учет, предоставляет отчетность в Банк России, проводит платежи, оказывает юридическую поддержку организации бизнеса через Фонд. Деятельность Управляющей компании контролируется Банком России.

Специализированный депозитарий — профессиональная компания с лицензией на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Контролирует деятельность Управляющей компании на исполнение действующего законодательства о паевых инвестиционных фондах, выдает согласия на совершение операций с имуществом паевого инвестиционного фонда. Деятельность Специализированного депозитария контролируется Банком России.

Регистратор — профессиональная компания с лицензией на деятельность по ведению реестра акционеров. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев может осуществляться на основании лицензии на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Осуществляет операции по зачислению паев, списанию паев, залогу паев, передаче паев и пр. Деятельность Регистратора контролируется Банком России.

Аудитор — аудиторская организация, входящая в саморегулируемую организацию аудиторов. Проводит обязательный ежегодный аудит паевого инвестиционного фонда.

Оценщик — оценочная компания, индивидуальный предприниматель. Обязательным условием является вступление в саморегулируемую организацию оценщиков всех оценщиков, осуществляющих оценку имущества паевого инвестиционного фонда. Оценка производится не менее чем раз в полгода.

что такое ЗПИФ недвижимости и его налогообложение в России

Снова всех приветствую. Компании, занимающиеся сделками с недвижимостью, подвержены существенной налоговой нагрузке. Снизить ее законным путем можно с помощью закрытого паевого фонда.

Сегодня мы рассмотрим, что такое ЗПИФ недвижимости: налогообложение и прочие особенности.

О понятии

Закрытые паевые фонды недвижимости – вид коллективного инвестирования, в котором средства участников (пайщиков) передаются в доверительное управление УК (управляющей компании), а затем вкладываются в строительство, объекты жилой и коммерческой недвижимости или земельные участки.

ЗПИФ – это обособленный имущественный комплекс, который не является юридическим лицом.

В состав фонда входит имущество:

• переданное в управление пайщиками;
• приобретенное в процессе деятельности фонда.

Доля каждого пайщика в праве собственности на имущество ПИФа подтверждается ценной бумагой фонда – инвестиционным паем. Каждый пай имеет одинаковую стоимость: соответственно, размер доли пайщика определяется количеством паев, которые ему принадлежат.

Инвестиционные паи обращаются на рынке: их можно продать на фондовой бирже или заложить.

Стоит отметить, что это единственный способ досрочно вывести деньги из фонда, поскольку учредители не вправе инициировать прекращение договора с управляющей компанией до срока погашения паев.

Нормативной основой для ЗПИФ является Федеральный закон от 29.11.2001 г. 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», а также подзаконные акты, принятые в соответствии с ним.

В России такой тип ПИФов начал образовываться недавно – с 2003 года. Их основные отличия от фондов открытого типа состоят в следующем:

• В состав активов может входить недвижимое имущество, права на готовые объекты недвижимости, а также на строящиеся и реконструируемые объекты, проектно-сметная документация и пр.
• Инвестирование имеет долгосрочный характер. Согласно 12 ст. вышеуказанного ФЗ, ЗПИФ не может быть учрежден на срок менее одного года.
• Менее жесткие требования к структуре и составу активов: помимо ценных бумаг разрешены вложения в иное имущество.

Все эти особенности делают закрытые паевые фонды удобным инструментом налогового планирования.

Положительные стороны закрытых паевых фондов недвижимости:

• Полная прозрачность деятельности. Управляющая компания обязана регулярно публиковать результаты своей работы.
• Контроль со стороны государства. В ЗПИФах проводятся ежегодные аудиторские проверки, имущество фонда учитывается в специальном хранилище – депозитарии, а за деятельностью следит Федеральная служба по финансовым рынкам.
• Приобретение уже существующего объекта недвижимости позволяет просчитать доходность от инвестирования, а также делает вложение более надежным.

Особенности налогообложения

Операции, совершаемые с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим.

Налог на прибыль

Поскольку фонд – не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль. Т.е. доходы, поступающие в состав ПИФа – от продажи имущества или сдачи его в аренду, проценты, дивиденды и пр. – не облагаются налогом (ст. 10 ФЗ-156, ст. 246 НК).

При этом прибыль можно реинвестировать без потери данного вида налога, что и является одним из ключевых преимуществ ЗПИФ.

Однако если правилами доверительного управления предусмотрены периодические выплаты пайщикам, у юрлица-пайщика появляется внереализационный доход, облагаемый налогом на прибыль, а у пайщика-физлица появляется обязательство по уплате НДФЛ.

Фактически налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду объекта, входящего в состав закрытого фонда, только откладывается до момента погашения паев ЗПИФ или промежуточной выплаты.

НДС

С начала 2006 года вступила в силу статья 174.1 НК РФ, согласно которой при совершении операций по договору доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика возлагаются на управляющего. Следовательно, плательщиком налога на добавленную стоимость выступает доверительный управляющий.

При приобретении в состав ЗПИФ объектов недвижимости, операции с которыми облагаются НДС, возникает налог к зачету из бюджета, соответственно, в случае реализации такого имущества образуется налог к уплате.

Передача же пайщиками своего имущества в ЗПИФ не является реализацией (согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а значит, у компании-юрлица, которая стала пайщиком, объект налогообложения отсутствует.

Налог на имущество

Самый спорный вопрос в деятельности ЗПИФов, поскольку пробелы в законодательстве не позволяют четко определить, кто должен платить этот налог, и включается ли имущество фонда в состав облагаемого.

Глава 30 Налогового кодекса о «налоге на имущество организаций» не содержит упоминания о ПИФах. Плательщиками налога являются юридические лица, коим закрытый фонд не считается.

Понятие «налоговый агент» также не имеется в названной главе. Помимо этого объектом налогообложения считается имущество, которое учитывается на балансе в качестве основных средств, но имущество в ЗПИФе учитывается на отдельном балансе управляющей компании.

Налоговики все же считают, что обязанность по уплате налога на имущество лежит на пайщиках, извещать которых о размере взноса должна управляющая компания.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что формально оснований для уплаты налога нет, но компании, скорее всего, придется поспорить с налоговыми органами и дело может дойти до суда.

Российские ЗПИФ

Рынок доступных российских закрытых фондов недвижимости, в подавляющем большинстве, представлен продуктом Сбербанка – «Управление активами».

Фонд, инвестирующий в складскую недвижимость, носит название «Арендный бизнес». В 2016 году ПИФ получил премию Investor Awards в номинации «Лучший инвестиционный продукт».

Подробности и условия можно прочесть по ссылке sberbank-am.ru/individuals/fund/zpifn-sberbank-arendnyy-biznes.

Аналогичные предложения разной степени привлекательности можно найти на официальных сайтах других банков, например, ВТБ, Альфабанк, Уралсиб.

Среди лидеров, показавших наиболее высокую доходность в прошлом году, можно выделить следующие фонды:

• QBF – Региональная недвижимость.
• Арсагера.
• РФЦ – Шуваловские высоты.
• Аруджи.
• Две столицы.

Два фонда специализируются на ETF зарубежной недвижимости – Открытие и Уралсиб.

Всего в РФ действуют более 500 закрытых фондов, но все они в общей массе созданы для ограниченного круга инвесторов и предполагают порог входа в несколько миллионов рублей.

Доходность инвестиций в закрытые фонды колеблется в пределах от 8 до 20 % годовых без учета налоговых сборов.

Минимальные суммы для вложений хоть и в разы меньше, чем при покупке реального объекта недвижимости, все же могут начинаться от 3-х сотен тысяч рублей, а прибыли придется ждать несколько лет.

Зарубежные REIT

Зарубежные инвестиции в ЗПИФы недвижимости представлены компаниями REIT (Real Estate Investment Trust). Это компании, специализирующиеся на покупке, постройке и управлении объектами недвижимости на территории США и других стран.

Являются разновидностью ETF.

REIT могут быть трех типов:

• Рентные. Самый распространенный тип компаний, занимающихся реализацией объектов и сдачей их в аренду.
• Ипотечные. Вкладывают средства пайщиков в закладные на недвижимость и ипотечные долговые бумаги.
• Гибридные. Представляют собой совокупность двух первых типов.

Прирост стоимости в REIT освобожден от налогов, которым облагаются только дивиденды. Если же прибыль реинвестировать, то под налоговое бремя можно и вовсе не попадать.

Порог входа здесь более низкий – от 20-50 долларов.

Большинство REIT выплачивают своим пайщикам ежемесячные дивиденды. К тому же по сравнению в российскими ЗПИФами бумаги Real Estate Investment Trust в разы ликвиднее.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас.

блога и читайте самую важную и полезную информацию первыми. Материалом также можно поделиться с друзьями в соцсетях.

Всем профита!