Застройщик обанкротился. Как оформить собственность?

Проблема долевого строительства в современной России велика, как никогда. Несмотря на усилия властей, формирование компенсационного фонда, введение обязательного страхования, количество обманутых дольщиков растет. Причем официальная статистика, как обычно, вводит в заблуждение – ведь цифры обманутых это лишь данные из реестра, а сколько тех, кто не может получить деньги из-за разорения девелопера. Давайте разберемся, что делать, если застройщик объявил себя банкротом.

Причины банкротства или чрезмерные обязательства

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Когда обеспокоенный дольщик приходит к юристу с подозрением на банкротство застройщика, то в первую очередь выясняются статус девелопера и причины его банкротства. Основных причин может быть несколько.

Неумение директора грамотно планировать работу и экономику предприятия	Небольшой ЖСК или даже ООО может взять на себя слишком много обязательств. Неумение директора сопоставить все цифры, учесть конкуренцию и высокий риск роста цен на качественные строительные материалы приводят к росту долговых обязательств. Если несколько подрядчиков подадут в суд на застройщика за долги, это может привести к банкротству.
Срыв срока сдачи объекта и споры с дольщиками	Если срок сдачи объекта просрочен более, чем на три месяца, для над застройщиком может повиснуть дамоклов меч. Многие директора считают, что указанный в проектной декларации срок сдачи – это абстрактные цифры, которые можно изменить самостоятельно или по дополнительному соглашению с дольщиками. Но если в числе инвесторов долевого строительства есть юридически подкованные люди, то они могут попытаться взыскать с девелопера вложенные средства плюс достаточно высокую неустойку за каждый день просрочки. Суммы исков только за просрочку могут достигать миллионов рублей.
Элементарное мошенничество	Нужно признать, что современное законодательство – 214-й федеральный закон, обязанность регистрировать передачу доли в Росреестре, оптимизация баз данных органов контроля – привели к уменьшению количества мошенников на строительном рынке. Но даже при этом застройщик все еще может оказаться банальным мошенником, собрать деньги, использовать их псевдозаконным путем и целенаправленно обанкротиться.
Нарушение земельного законодательства	Последние пару лет по стране прокатилась волна судебных процессов о нарушениях застройщиками земельного кодекса. Кто-то не согласует стройку рядом с аэропортом, как это происходит с компанией «Новострой 21 век», кто-то получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но возводит пятиэтажку. Органы власти подают в суд на застройщика и пытаются привлечь физическое лицо к уголовное ответственности. В это же время происходит и банкротство застройщика.

Как оценить риски банкротства застройщика?

Современное законодательство ужесточает требования к застройщику с каждым годом. Что делать дольщику, чтобы не столкнуться с риском банкротства застройщика? Оценить риски перед вложением средств!

Смотрим на уставной капитал застройщика

Все идет к тому, что возводить жилые новостройки смогут только те компании, уставной капитал которых позволит погасить требования дольщиков и прочих кредиторов.

Сейчас узнать размер уставного капитала можно с помощью онлайн-сервиса на сайте налоговой инспекции. Вводим в форму данные ООО, а затем через базу ЕГРЮЛ смотрим на сумму так называемого пассива компании.

Эти деньги – как раз то, откуда гасятся требования кредиторов в самом плохом случае. Вывести их из компании директору невозможно.

Количество строек и история застройщика

Стоит проверить, сколько строек ведет застройщик, сколько уже сдал. Если в стадии возведения десяток объектов, а сдан всего один дом – скорее всего что-то в этой истории не так. И даже если строек много – стоит почитать форумы дольщиков с отзывами, возможно, дома сданы с недоделками и к девелоперу много претензий.

Легитимность застройщика

На официальном сайте застройщика, как обязывает его основной закон о долевом строительстве ФЗ-214, должны быть опубликованы как документы о компании, так и проектная документация объекта. Если таковой не имеется, или в нее вносится слишком много изменений (которые также должны быть опубликованы отдельным файлом с указанием изменений) – стоит насторожиться.

Судебная проверка

Судебная система России согласно конституции должна быть открытой. Это позволят оценить риск банкротства той или иной компании. Открываем сайты арбитражного суда и начинаем искать в открытой базе дел документы и исковые заявления на нужную нам компанию.

Так можно отследить претензии подрядчиков к застройщику, узнать, нет ли у него претензий по долгам. Там же можно получить информацию об интересе органов власти к девелоперу.

На изучение документов из базы суда стоит потратить время – например, в Московской области можно найти застройщиков с хорошей репутаций, но задолжавших подрядным организациями. А это значит, что риск банкротства повышается.

Защита дольщика

Чем защищен дольщик в случае банкротства застройщика?

Жителю России повезло – еще в 2011 году был принят седьмой параграф закона о банкротстве, в котором помимо общей информации о ситуации с банкротами, прописана приоритетное право на получение средств от застройщика дольщиком.

Даже приоритетнее, чем подрядчиками и другими кредиторами. Это подтверждается и многочисленными заявлениями, вплоть до уровня министра строительства и ЖКХ РФ.

Как получить жилье или хотя бы вернуть деньги?

Банкротство девелопера само по себе не страшно. Главное, изучить все необходимые нормативные акты и быть готовым, что процесс это достаточно долгий. Если вы столкнетесь с проблемой застройщика банкрота, то вам предстоит пройти несколько этапов банкротства.

1. Процесс наблюдения (назначается временный управляющий, который оценивает риски и финансовое состояние должника, а также принимает действия по сохранности имущества. В это же время составляется реестр требований кредиторов и проводится первое собрание кредиторов)
2. Если надежда есть, то процедура финансового оздоровления
3. Если надежды нет, то конкурсной производство, а затем уже – ликвидация юрлица.

Что делать дольщику?

Давайте разбираться, что делать дольщику, если застройщик — банкрот.

Обратите внимание, что указанный выше пункт 7 закона о банкротстве, который помогает дольщикам, начинает действовать только после отдельного определения арбитражного суда о том, что рассматривается дело в отношении застройщика.

Для этого кредитор должен заявить в суде, что должником значится именно застройщик, а не иная организация. Обычно это происходит еще до выхода в судебные заседания дольщиков, но на всякий случай подобный пункт нужно учитывать.

Еще один спорный, но необходимый момент.

К сожалению, законодательство устроено таким образом, что дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде, который относится к месту регистрации должника-застройщика.

Кредитор-дольщик может выйти с инициированием процесс передачи дела в суд по адресу или недостроенного дома, или по месту жительства основной массы требующих денег дольщиков. Но работает это не всегда.

Важно! Если речь идет об отдельном дольщике, то стоит попробовать вернуть деньги в досудебном порядке. Зачастую застройщик может пойти вам навстречу, если не хочет доводить ситуацию до банкротства.

Обратиться за возвратом денег и неустойкой вы можете сразу после просрочки даты сдачи дома, указанного в договоре долевого участия. Это намного эффективнее, чем требовать деньги и неустойку с застройщика-банкрота.

Возможности банкротства для дольщиков

Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков в случае банкротства застройщика.

• Передача кредитору жилого помещения (признания права собственности)
• Передача денежных средств с расчетного счета или иным способом
• Передача объекта незавершенного строительства для последующей его достройки

Передача квартиры

Самый лучший вариант для дольщика – это получение квартиры и уже затем судебные тяжбы по взысканию неустойки.

Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Аналогично любому делу о банкротстве, но если квартиры все же была вам передана, то особых преференций и приоритета перед другими кредиторами не ждите.

Закон о банкротстве неясно регулирует этот процесс, поэтому как-то прогнозировать результат становится невозможным. Ключевой момент – это выявление размера неустойки только с помощью статьи 395 ГК РФ, в котором прописан ее размер (1/300 от ставки рефинансирования ЦБ).

Принять квартиру в собственность вы сможете только в случае ввода дома в эксплуатацию. Таких ситуаций практически не встречается – в базе данных дел суда можно найти только несколько ситуаций.

Если же вы встретились именно с такой ситуацией – нужно как можно быстрее подать в арбитражный суд иск о включении вас в специальный список-реестр с требованиями о передаче жилых помещений. Полную информацию о списке документов можно получить в ст. 201 п.6 закона о банкротстве.

И квартиру вы можете получить только в случае, если акт приема передачи будет подписан до банкротства застройщика.

Передача дольщику денег

Наиболее частое желание, с которым встречается юрист по банкротству застройщиков – это требование вернуть деньги.

Шанс этого в каждом индивидуальном случае рассматривается отдельно и зависит от состояния застройщика.

Но! Если требования получить квартиру являются приоритетными в правилах банкротства, то денежные требования, согласно тому же 201-му закону, попадают только в третью очередь реестра.

По идее законодательства, это не проблема – сначала дольщики получают квартиры, а уже те, кто не хочет жилья, ждут реализации имущества и получают деньги. На практике же это выглядит не так радужно.

Сумма требований будет складываться из денег, которые дольщик заплатил по договору с застройщиком, и суммы так называемого «реального ущерба». Эту сумму суд будет определять, высчитывая разницу между стоимостью жилого помещения на момент расторжения договора, и количеством денег, уплаченных до разрыва этого документа.

Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Это возможно в случае судебного решения, которое будет принято еще до банкротства юридического лица, в рамках Гражданского кодекса.

Алгоритм – подаем в суд на застройщика, не дожидаясь начала процесса банкротства. Получаем решение о неустойке и возврате средств.

Далее, в процессе банкротства, через массу судебных заседаний, будет известна реальная сумма, на которую вы можете рассчитывать. Как правило, она меньше ожидаемой.

Объект незавершенного строительства переходит к дольщикам

Как правило, у застройщика, которого банкротят кредиторы, практически нет денег. Можно выручить какие-то средства от продажи имущества и земельного участка. Здесь в дело вступают два пункта закона о банкротстве. С помощью пункта 15.1 можно передать недостроенный объект новому застройщику. А с помощью пункта 10 – группе дольщиков для дальнейшего его строительства.

Самый популярный сейчас пункт спасения обманутых дольщиков у власти. Его плюсы – это возможность создания дольщиками ЖСК или другого специализированного кооператива, который и будет достраивать дом. (здесь подробно о том, как попасть в реестр обманутых дольщиков).

Важно помнить, что в случае создания ЖСК чаще всего дольщикам придется вносить дополнительные денежные средства на достройку дома.

И самое главное, на что часто не обращают внимания – в случае, если дольщики решают предъявлять такие требования застройщику, то требования кредиторов перед застройщиком погашаются за счет передачи им недостроя.

Иными словами, застройщик уже не будет должен вам передать квартиры, если это было прописано в договоре долевого участия.

Если же из-за каких-то причин передача недостроя невозможна, то требования об этом преобразуются в требования денежные.

Резюме

Если вы попали в ситуацию, когда ваш застройщик банкротится, приготовьтесь к долгим судебным процессом.

Не теряя времени подайте в арбитражный суд по месту жительства документы о включении вас в реестр кредиторов.

Основные бумаги – это договор с застройщиком (ДДУ, договор о векселях, внесении пая или иные договора) и доказательство оплаты с вашей стороны (акт приема денег, кассовый чек, расписка застройщика или иное).

Как показывает практика, добиться именно от застройщика в случае банкротства квартиры практически невозможно. С денежными средствами тоже обычно проблема – их получает тот, кто попал в первые строчки списка кредиторов. Реальный шанс получить жилье – это договориться с новым застройщиком, который достроит ваш дом, или создать ЖСК. Но процесс это сложный, долгий и затратный.

С принятием поправок к закону 214 о компенсационном фонде для дольщиков ситуация улучшится, но действовать он будет только для новых строек. Тех же, кто уже сейчас ждет жилье, этот фонд не защитит, придется действовать через банкротство.

Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

• прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
• дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
• офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

• выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
• третья очередность погашения заявленных требований;
• организация и проведение общего собрания кредиторов;
• заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
• несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

• признание их права собственности на квартиру;
• передача жилого помещения;
• незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
• объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома.

Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
3. дом не заложен иным лицам;
4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ.

Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие.

Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя.

Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства.

Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

• арбитражный суд;
• информация о застройщике и управляющем;
• дата и №, присвоенный ДДУ;
• данные об объекте;
• копии платежных квитанций;
• факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям.

Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд.

Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г.

за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ.

В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

• договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
• ДДУ;
• предоставление займа на условиях передачи квартиры;
• договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Скачки валютных курсов и ослабление российской экономики ударили не только по рядовым гражданам, но и по строительным компаниям.

Многие проекты на первичном рынке находятся под угрозой заморозки или срыва сроков сдачи объекта.

Прогнозы экспертов звучат не слишком оптимистично: многие игроки строительного рынка могут оказаться финансово несостоятельными. Как быть дольщику, если застройщика признают банкротом?

Для дольщиков информация о банкротстве компании, с которой заключен ДДУ, часто звучит как приговор. Простым гражданам кажется, что теперь застройщик свободен ото всех обязательств, а они останутся и без денег, и без своих квартир в новостройке. На самом деле это не так. Вложенные в строительство средства, хотя бы частично, можно вернуть. Главное, вовремя заявить о своих правах.

Порядок признания застройщика банкротом был определен в 2011 году, когда в Федеральный закон «О несостоятельности» был включен 7-ой параграф, описывающий эту процедуру.

«В отношении строительной компании может быть возбуждено дело о банкротстве в случае, когда «застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 000 рублей, в течении более чем трех месяцев», – уточняют специалисты юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet.

Обычно процедура банкротства делится на 3 этапа:

1. Введение наблюдения.
2. Если существует вероятность восстановления платежеспособности компании, может быть введено внешнее управление.
3. Если финансовое оздоровление невозможно, то вопросами распоряжения имуществом банкрота и удовлетворением требований кредиторов будет заниматься конкурсный управляющий.

«Первый этап в процессе признания должника банкротом – это введение процедуры наблюдения в отношении застройщика.

С момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе обратиться в суд, который рассматривает соответствующее дело о банкротстве.

Срок подачи заявления составляет 30 дней, при этом самое главное для дольщика определиться с тем, какие требования он хочет предъявить к застройщику», – рассказывают специалисты юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet.

Дело в том, что гражданин вправе требовать передачи жилого помещения или потраченных средств. Первый вариант предпочтительней, так как в этом случае дольщик в любой момент может изменить решение и заявить денежные требования.

Как дольщику заявить о своих требованиях

Заявление о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений составляется в произвольной форме.

Однако в нем обязательно должны быть указаны: наименование застройщика и его адрес; регистрационные данные застройщика – юридического лица (ОГРН юридического лица); наименование (фамилия, имя, отчество) участника строительства и его адрес; описание требования к должнику; обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обязательства.

Также дольщик, по словам экспертов инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, должен подтвердить свои права на получение жилого помещения, приложив к заявлению:

• документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, т.е. договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение;
• документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору.

Пакет документов нужно отправить заказным письмом (с уведомлением и описью вложения) застройщику, арбитражному управляющему, а также в ведущий дело о банкротстве Арбитражный суд с копиями чеков об отправке заказных писем с уведомлением. Реестр кредиторов застройщика закрывается через 2 месяца с момента публикации информации о его банкротстве.

Всем заключившим договоры долевого участия с обанкротившейся компанией важно заявить о себе до этой даты. Иначе велик риск не получить ничего, так как требования не включенных в реестр кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

В порядке очереди – кто получит квартиры и компенсации

Удовлетворение требований кредиторов застройщика происходит в строго определенном порядке. По закону дольщики включаются в приоритетную третью очередь. Вначале положенные денежные средства получают граждане, перед которыми банкрот несет ответственность за причинение вреда здоровью, а также работники, которым положено выплатить зарплаты и выходные пособия.

Что касается участников долевого строительства, то для них возможны следующие варианты возмещения:

• Если новостройка готова, то кредиторы могут претендовать на получение в нем жилых помещений.
• Если строящийся дом еще не введен в эксплуатацию, объект незавершенного строительства (вместе с участком) может быть передан в ЖСК, созданный дольщиками, для определения его дальнейшей судьбы (для этого необходимо соблюдение ряда условий, перечисленных в ст. 201.10 п. 3 ФЗ «О несостоятельности»). Члены кооператива имеют право достроить дом на собственные средства.

Граждане, претендующие на получение денежной компенсации вместо оплаченных квадратных метров, попадают в третью очередь кредиторов. Однако такое положение таит в себе опасность: денег, полученных от реализации имущества компании-банкрота, им может и не хватить.

Кому поможет страховка

Нелегкую жизнь дольщиков может улучшить одно из нововведений, касающихся первичного рынка недвижимости.

«После введения обязательного страхования гражданской ответственности для застройщиков дольщики оказываются с правовой точки зрения лучше защищены, поскольку могут адресовать свои требования в страховую компанию», – отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Правда, для этого нужно будет дождаться решения суда о признании застройщика банкротом. Однако рассчитывать на получение серьезной суммы, особенно в крупных городах, дольщику не стоит. По статистике, размер компенсации редко соответствует реальной стоимости недвижимости. При этом дольщик остается в реестре кредиторов, просто его право требования уменьшается на размер страховой выплаты.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Что такое банкротство

Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:

• выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
• был плохо составлен бизнес-план проекта;
• компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
• застройщик столкнулся с мошенничеством;
• форс-мажорные обстоятельства.

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».

Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.

Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет.

Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки. Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена. Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.

Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.

Кто может обанкротить застройщика

Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.

Если у застройщика накопились долги перед кредиторами на сумму, превышающую 300 000 рублей, и он просрочил выплаты на 3 месяца, в его отношении можно начать процедуру банкротства. Это способен сделать и сам дольщик.

Но на практике это дорого и довольно сложно.

Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.

Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы. Они тоже имеют право банкротить должников.

Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.

Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.

Суд анализирует текущее состояние дел компании. Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.

Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.

При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

• незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;
• дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.

Как узнать о банкротстве

После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.

Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах.

По ссылке можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании. Также информация вносится в «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.

Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд. В другие суды идти уже нельзя.

Квартира или деньги? Что будет дальше?

Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:

• отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
• претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).

Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».

Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.

Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия. То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства».

Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер.

Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».

Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений». Далее возможны два варианта:

• если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
• если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично. Так, в соответствии с п. 2 ст.

 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:

• во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
• во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.

У дольщика есть время, чтобы определиться.

После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования. По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).

Если кредитор пропустил срок, в течение которого должен был заявить о своих требованиях, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло. Уважительными причинами могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т. д.

Дольщики, не успевшие включить свои требования в Реестр требований, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. Во всех регионах есть реестры обманутых дольщиков (не требований!). В них данные внести можно в любой момент, но это уже ничего не гарантирует.

Особенности процедуры банкротства

Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство (основная), внешнее управление и мировое соглашение (дополнительные). Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее 1,5 лет.

На этапе внешнего управления суд назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией. Он должен постараться восстановить платёжеспособность компании и достроить дом.

Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков в судебном порядке, но, как правило, в договоре указываются какие-либо взаимные уступки.

И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.

Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве.

Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику. Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками.

Продолжительность этой процедуры тоже определяется судом и может достигать одного года. Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.

Как оформить свои требования

Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои ФИО, адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира. Прикладываются копии:

• ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например «Предварительным договором купли-продажи», необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса;
• платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору;
• основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны ФИО дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения. Отследить получение письма конкурсным управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору (он указывается на почтовой квитанции) с помощью интернет-сайта.

Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя. В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в «Реестр требований кредиторов». Отказ во включении в «Реестр» может быть обжалован в суде.

Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на страничке банкротства застройщика в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».

По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд. Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в «Реестр требований кредиторов» — в течение 15 рабочих дней.

Собрание кредиторов: стоит ли участвовать

Не позднее четырёх месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».

Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях. И им стоит воспользоваться. Во-первых, у вас будет возможность получить актуальную информацию о том, как обстоят дела.

Во-вторых, дольщики могут предъявлять возражения по поводу требований других кредиторов — это может оказаться важным при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.

Если у вас нет возможности присутствовать на собраниях, важную информацию вы найдёте в «Реестре сведений о банкротстве». Доступны в частности:

• регулярные отчёты конкурсного управляющего;
• сведения о выявленном имуществе застройщика;
• основные судебные акты.

Если дольщик хочет вернуть деньги

Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».

Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей. Требования участников долевого строительства относятся к третьей очереди. Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).

Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает. Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры. В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы.

Но если договор с застройщиком был заключен после 2017 года, то можно рассчитывать на помощь «Компенсационного фонда долевого строительства» — при условии, что застройщик соблюдал закон и делал необходимые отчисления.

Проверить наличие таких отчислений можно по ссылке.

Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.

Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании.

Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем.

Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.

Эскроу-счета появились именно для того, чтобы участникам долевого строительства проще было вернуть свои средства. В идеале это будет работать так: в случае банкротства застройщика покупатели квартир заявляют о том, что их нужно внести в «Реестр требований кредиторов». После того как он будет сформирован, им вернут их деньги, «замороженные» на эскроу-счетах. Но пока это в теории.

Если дольщик решил ждать квартиру. Отношения с новым застройщиком

Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно. Но создание ЖСК — процедура сложная.

Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива. Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами.

Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передает незавершённый объект новому застройщику.

Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — «Москомстройинвест», в Московской области — «Управление государственного строительного надзора», в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»). Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он был создан специально для таких случаев. Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.

От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком. После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним. Возможны два варианта:

• старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры;
• старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.

Заключение

Таким образом, если застройщик признан банкротом, отчаиваться не стоит. В настоящее время российским законодательством предусмотрены разнообразные механизмы, позволяющие как достраивать проблемные объекты, так и компенсировать дольщикам их расходы. Однако очень важно выполнять все предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и регулярно отслеживать ход банкротства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: Денис Артемов, юридическая фирма Via Lege. Иллюстратор: Катя Симачёва