Ипотека и банкротство застройщика

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Бесплатная юридическая консультация:

Квартира, приобретаемая в ипотеку в новостройке, подкупает своей сравнительно дешевой ценой, но и как во всякой денежной операции с предварительным перечислением денег, здесь существуют большие риски.

Один из них — возможное разорение строительной кампании. Какая же защита дольщика при банкротстве застройщика существует сегодня?

Защита дольщика при банкротстве застройщика

Выплачивая денежный взнос, согласно договору, заключенному с застройщиком, дольщик фактически является его кредитором, с той разницей, что взамен он рассчитывает получить не деньги с процентами, а жилую площадь. К сожалению, его чаяния осуществляются далеко не всегда.

Принятый в 2004 г. закон N 214-ФЗ о долевом участии частично защитил дольщика:

• от «серых» хитроумных схем, при которых производилось нелегальное взимание денег за квартиру, а сама квартира нигде в документах не фигурировала как конкретный объект: цель такой схемы — двойные продажи;
• необоснованного завышения цены;
• неограниченного срока строительства.

Однако закон о долевом участии никак не защищает дольщика от банкротства застройщика.

Бесплатная юридическая консультация:

Начиная с 1-го января 2014 г., был принят закон об обязательном страховании в долевом строительстве.

Если наступает банкротство застройщика, страховая кампания должна возместить потери дольщика.

Подача заявления в арбитражный суд

Банкротство застройщика признается в том случае, если он больше трех месяцев не может произвести обязательные платежи кредитору в размере свыше 300 000 руб.

Чтобы признать его банкротом, необходима процедура наблюдения.

Покупатель квартиры в течение месяца с момента возбуждения дела о банкротстве застройщика может написать заявление в арбитражный суд с обоснованием своих требований.

Бесплатная юридическая консультация:

В течении двух месяцев формируются реестры требований кредиторов.

Суд рассматривает в первую очередь заявления тех участников, у которых имеется договор с правом приобретения жилья, заключенный с застройщиком, и выполнивших в срок все свои обязательства.

К заявлению в арбитражный суд должны быть приложены как сам договор, так и документ, подтверждающий отсутствие долга по договору.

Процедура банкротства застройщика

Примечательно то, что в пользу дольщиков в закон N 127-ФЗ о банкротстве был введен в IX главу параграф § 7 с важными дополнениями:

• помимо денежных требований, которые ранее были единственно возможной претензией, дольщик имеет право потребовать от застройщика причитающуюся ему квартиру;
• требования всех участников отныне помещаются в два реестра:
  • реестр кредиторов — заявления тех, кто желает вернуть деньги;
  • реестр участников долевого строительства, желающих получить жилье.

Перед подачей заявления дольщик должен определиться с выбором реестра, так как в процессе судебного разбирательства поменять его может быть сложно.

Бесплатная юридическая консультация:

Теоретически процедура банкротства выглядит вроде бы несложной, но в реальности она запускается с большим трудом, так как получается, что мало кто заинтересован в банкротстве застройщика, даже уполномоченные органы, вынужденные инициировать это процесс, и как ни странно, сами обманутые дольщики.

Обычные дела о банкротстве с чисто денежными требованиями кредиторов решаются легче.

В делах о банкротстве застройщика происходит постоянная путаница и сдвиги в реестре должников из-за приоритета одних кредиторов перед другими. В итоге процедура возврата долгов в порядке очередности затягивается надолго.

Льготы дольщика при банкротстве застройщика

Параграф § 7 IX-й главы закона о банкротстве предусматривает целый ряд льгот для дольщика. В частности, признается приоритет дольщиков перед другими конкурсными кредиторами.

Теперь разберемся, кто такие конкурсные кредиторы. Говоря проще — это люди, которые претендуют на возврат долгов, и уполномоченные органы должны их распределить по очереди.

Бесплатная юридическая консультация:

1. В первой очереди — те, кому положена компенсация за причинение вреда для жизни или здоровья:
   • например, рабочему, погибшему на стройке или ставшему инвалидом;
   • прохожему, которому на голову сбросили строительный мусор и т. д.
2. Во второй очереди — те, у кого заключен трудовой договор с застройщиком (рабочие, мастера, инженеры, архитекторы и т. д. ).
3. В третьей очереди — участники долевого строительства, то есть дольщики.
4. В четвертой — все остальные кредиторы (подрядчики, уполномоченные органы, банки и т. д. ).

Таким образом, несмотря на льготы, дольщики — лишь третьи в очереди.

Уполномоченные же органы, возбуждающие процедуру о банкротстве — вообще последние: теперь понятен их малый интерес в инициировании подобных процессов. Вот такое вот противоречие.

В параграфе § 7 есть также льготы о передаче дольщикам жилых помещений при завершенном и незавершенном строительстве:

• Если здание построено, то квартиры просто распределяются между участниками долевого строительства.
• Если строительство не завершено, то дольщики имеют право образовать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства за свой счет.

Передача незавершенного строительства

• Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
• Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это — недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5% всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5% средств на депозит арбитражного суда.
• Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10% стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Хоть процедура банкротства застройщика идет с проволочками, и недостроенных домов до сих пор много, воз все же медленно, со скрипом, но движется, и дольщики в конце концов получают свои квартиры.

Ведь правда на их стороне, а власти и строительные фирмы не хотят терять лицо, ведь в следующий раз им уже не поверят.

: Что делать при банкротстве застройщика

Бесплатная юридическая консультация:

Статьи о ремонте квартир

Покупка жилья в ипотеку на нулевом цикле с каждым годом становится все более рисковым мероприятием. Нестабильная экономическая ситуация приводит не только к банкротству застройщиков, но и отзывам лицензии банков. Государство же внедряет все новые меры по защите прав и сбережений граждан. Но все ли знают о них?

Что делать с ипотечным кредитом если банк закрыли?

В народе существует мнение, что отзыв лицензии у банка является основанием для снятия всех обязательств с заемщиков. Это, конечно же, не так.

Работа с займами в лишенных лицензии банках ведется по той же схеме, как и с депозитами, через Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Выглядит это следующим образом:

Все данные о вкладчиках и заемщиках передаются в АСВ;

Бесплатная юридическая консультация:

АСВ производит выплаты и получает право требования по кредитам;

АСВ передает заемщику реквизиты, на которые следует переводить ежемесячные платежи по кредиту;

Через несколько месяцев назначается новый банк-кредитор и последующие выплаты заемщик производит на его счета.

Как вести себя при смене кредитной организации

Не знаете, что делать с кредитом, если банк закрыли? – платить! Как ни удивительно, ответ на сложный вопрос прост. Прекращение выплат грозит не только штрафами за просрочки, но и потерей недвижимости. Чтобы быть уверенным, что в переходный период информация о своевременных платежах не потерялась – будьте бдительны:

1. убедитесь, что все предыдущие платежи зачтены;
2. возьмите выписку об остатке задолженности и сумме, внесенной за весь период кредитования;
3. не пропускайте ежемесячные выплаты в период передачи кредита в другой банк и сохраняйте квитанции;
4. проверяйте зачисление выплат на счет временной управляющей компании.

Ситуация несколько проще у тех, кто кредитовался по программе АИЖК. В этом случае вносить платежи разрешается на счета другого банка-партнера организации.

Переоформление документов

Смена финансовой организации неизбежно влечет за собой и внесение соответствующих изменений в кредитный договор. Оформлено это может быть, как дополнительным соглашением, так и путем заключения нового договора. Как бы то ни было, условия кредитования должны остаться теми же. Если новая кредитная организация пытается увеличить процентную ставку или пересмотреть график выплат, знайте – это не законно.

Бесплатная юридическая консультация:

Еще один нюанс касается досрочного погашения. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, что делать с кредитом, если банк закрыли. Нередко им становится полное досрочное погашение задолженности. Следует знать, что в этом случае новый кредитор потребует от заемщика выполнения данного пункта. Однако сильно опасаться этой ситуации не стоит, т.к. существует множество предложений о рефинансировании.

Альтернативные варианты

Еще один способ решить проблему с кредитом в банке, лишенным лицензии – выставить на продажу заложенный объект. Как продать квартиру, купленную в ипотеку и снять с нее обременения – знает большинство риэлторов.

Если обанкротился застройщик – что заемщикам делать с ипотекой?

Банкротство застройщика – проблема, которая коснулась уже многих россиян, предпочитающих покупку строящегося жилья. С некоторых пор головная боль дольщиков связана не только с долгостроем или полным прекращением строительства, но и тем, что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился.

Стоит ли продолжать платежи по кредиту, если строительство приостановлено? – конечно, да. Банкротство одной организации не является достаточным основанием для снятия обязательств перед другой. Просрочки платежей, напротив, могут только усугубить ситуацию: штрафы, испорченная кредитная история, визиты в суд и т.п.

К счастью, современное законодательство предусматривает ряд мер по защите интересов участников долевого строительства:

Бесплатная юридическая консультация:

• страхование ответственности застройщика;
• изменение схемы получения паевых взносов;
• усиление требований к уставному капиталу застройщика и др.

Воспользовавшись этими административными рычагами можно добиться компенсации всех расходов или завершения строительства объекта. А значит, платежи в банк не окажутся деньгами, выброшенными на ветер.

Что делать, если есть ипотека под ДДУ (договор долевого участия в строительстве), а застройщик признан банкротом?

В связи с участившимися банкротствами застройщиков, 1 июля 2018 года были внесены экстренные поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Какие гарантии получат будущие дольщики, и что делать действующим обманутым дольщикам, разберем далее. Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года
+

Несовершенство ранее действовавшего законодательства в сфере долевого участия в строительстве привело к тому, что застройщики «не рационально» и, практически, бесконтрольно расходовали деньги, полученные от дольщиков на строительство квартир, таунхаусов и иных объектов недвижимости. В результате, огромное количество дольщиков остались лишь с красивыми проектами домов и квартир на бумаге, вместо обещанного жилья. Причем многие из них на покупку мечты оформили ипотечные кредиты сроком на 10-20 лет.

Обманутые дольщики Москвы и Московской области

Большинство обманутых дольщиков приходится на Москву и Подмосковье, где последние годы наблюдается активная застройка. Но и регионы, к сожалению, проблема банкротства застройщиков не обошла стороной. Среди банкротов оказались не только мелкие застройщики, но и такие гиганты как «СУ 155», «Урбан групп» и «Москомстройинвест».

А среди обманутых оказались дольщики таких разрекламированных жилых комплексов как: ЖК «Царицыно», «Европейский», «Лондон парк», ЖК «Одинбург», «Белые росы Котельники», «Раменское», «Шервудский лес», ЖК «Сходня парк», «Родники», «Квартал Европа», «Лобня сити», ЖК «Акваполис», «Булатниково», «Город», «Парад планет», ЖК «Видное», «Лофт парк», «Мир Митино», «Белая дача».

Обманутые дольщики вынуждены «бегать по судам», включаться в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства застройщика и надеяться, что объект возьмётся и достроит новый застройщик. В лучшем случае на это уходят годы, а довольно-таки часто объекты так и остаются недостроенными. Кроме того, никто не застрахован от банкротства нового застройщика, взявшегося достроить проблемный объект.

Получить бесплатную консультацию

А что делать, если под ДДУ (договор долевого участия в строительстве) бралась ипотека или потребительский кредит?

Банкротство застройщика не снимает обязанности с обманутых дольщиков оплачивать кредиты, взятые на покупку строящегося жилья. Даже если у Вас есть понимание, что объект, скорее всего, не будет достроен, и Вы, по сути, платите кредит «за воздух», а не за квартиру, нужно продолжать платить кредит.

Наверняка, брав ипотечный кредит под договор долевого участия в строительстве, Вы планировали, что через 2-3 года (после обещанных сроков сдачи жилья по ДДУ) переедете в «собственную» квартиру, перестанете платить за съем жилья, и платежи по ипотеке перестанут быть столь обременительными! А вместо этого многие обманутые дольщики вынуждены продолжать жить в съемном жилье и оплачивать кредиты.

Новые правила «игры» в долевом строительстве с 1 июля 2018 года

Поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившие в силу 1 июля 2018 года сильно защищают дольщиков от обмана:

• Денежные средства дольщика (включая выданные банком по ипотечному кредиту) размещаются на специальном счете (счет эскроу);
• Специальные счета эскроу можно открывать только в надежных банках, перечень которых размещен на сайте Центрального банка РФ (сейчас их чуть более 50);  
• Застройщик получает деньги дольщика лишь после введения жилья в эксплуатацию;
• Деньги на специальном счете дольщика «неприкосновенны», ими даже не сможет воспользоваться финансовый управляющий при банкротстве дольщика;
• Денежные средства дольщика застрахованы от банкротства банка, в котором открыт счет эксроу, на сумму 10 миллионов рублей.

Правда, новая схема работы: «дольщик-банк-застройщик» в обязательном порядке начинают работать лишь с 1 июля 2019 года, а пока может применяться лишь по желанию застройщика. Поэтому, скорее всего, до 2019-2020 годов количество банкротов-застройщиков и обманутых дольщиков будет расти.

Какие варианты есть сейчас у обманутых дольщиков с ипотекой?

Надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит. Такой вариант подойдет дольщикам, чьи объекты «встали» на финальной стадии строительства (80-100% готовности) и высока вероятность сдачи объекта новым застройщиком.

Начать с чистого листа: освободиться от всех долгов через процедуру банкротства физического лица. С 1 октября 2015 года активно работает «закон о банкротстве физических лиц», который позволяет полностью избавиться от долгов по кредитам. За время работы «закон о банкротстве физлиц» показал свою эффективность: более 20000 граждан в нашей стране были полностью освобождены от выплаты долгов.

С нашей помощью финансовую свободу обрели сотни из них (Подробнее в разделе «Выигранные дела»). Единственный минус банкротства физического лица с ДДУ: Права по Вашему договору долевого участия в строительстве будут проданы, даже если строящая квартира в перспективе для Вас была бы единственным пригодным для проживания жильем.

Остальные минусы банкротства физического лица для большинства людей несущественны.

Хочу списать все свои долги

1. Если строительство объекта «заморожено» на начальных стадиях, перспективы сдачи туманны и очень далеки.
2. Если текущая рыночная цена аналогичных строящихся объектов меньше суммы взятых Вами кредитов (ипотеки) для оплаты ДДУ. Актуально для договоров долевого строительства в Московской области, заключенным в 2013-2014 годах (когда рынок недвижимости в Подмосковье был «перегрет»).
3. Если Вы не в состоянии оплачивать в срок свои кредиты, либо практически весь доход уходит на их обслуживание.

О том, как проходит процедура банкротства, Вы можете ознакомиться в нашей «Пошаговой инструкции по банкротстве физического лица».

Какой вариант Вам все-таки больше подходит?

Скорее всего, Вы выберете первый вариант (надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит). Ведь всегда хочется верить в лучшее: именно мой дом из сотни проблемных объектов достоят, завтра мне предложат повышение по службе и мой доход позволит спокойно оплачивать кредиты. Но иногда лучше взглянуть правде в глаза. И вместо того, чтобы продолжать надеяться и верить, начать действовать…

Начать имеет смысл с бесплатной консультации специалиста по проблемным долгам. В нашей компании «Долгам.НЕТ» подобные консультации бесплатные. Мы детально разберем Вашу ситуацию и предложим все возможные пути решения. Вместе мы выберем оптимальный путь и поможем Вам его реализовать на практике!

Записаться на бесплатную консультацию

Что делать дольщику, если застройщик банкротится

Строительные компании в России регулярно становятся банкротами. Разумеется, это случается не с каждой фирмой, но все же чаще, чем хотелось бы. Из-за этого покупатели квартир в новостройках с договорами долевого участия, которые уже успели частично или полностью оплатить стоимость жилья, не могут начать им пользоваться. Сегодня мы постараемся понять, что делать дольщику, если застройщик банкротится.

Процедура банкротства будет запущена после того, как судом будет принято соответствующее решение. Для этого судья должен признать, что организация несостоятельна и не имеет возможности исполнить все взятые на себя обязательства в полной мере в будущем.

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик обанкротился, во многом зависят от стадии строительства. К примеру, если компания успела сдать дом в эксплуатацию, логичным будет потребовать признать за покупателем право собственности на его квартиру. А если стройка только началась, то гораздо выгоднее будет возвратить внесенную за жилье оплату.

Признаки приближающегося банкротства застройщика

В наших реалиях для перестраховки лучше всего время от времени проверять, как продвигается строительство, чтобы не упустить возможные признаки надвигающейся проблемы. Если работы были приостановлены, а объект не готов к сдаче к указанному в договоре долевого участия (ДДУ) сроку, это серьезный повод для беспокойства.

Среди косвенных признаков того, что совсем скоро компания будет банкротом при долевом строительстве:

• прекращение работы офиса фирмы, игнорирование телефонных звонков;
• длительная задержка передачи квартиры покупателю по завершении строительства;
• утрата компанией прав на участок земли, который был выделен под строительство дома.

Дольщикам стоит в первую очередь обратиться к представителям строительной компании в форме письменной претензии. Что же касается дальнейших действий, они напрямую зависят от стадии строительства и тех причин, по которым оно было приостановлено.

Если фирма на стадии банкротства или ее уже признали несостоятельной, то стоит поторопиться и заявить в суд о том, что застройщик не выполнил обязательства по договору. Сделать это необходимо до того, как будет вынесено окончательное решение.

Юридическая сторона дела

Дело о банкротстве компании будет направлено в арбитражный суд. Весь процесс состоит из нескольких этапов и может продлиться больше 12 месяцев. Чаще всего такие судебные процессы делятся на два этапа:

1. Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов. По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.
2. Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления. На их место назначают конкурсных управляющих.

Федеральный закон № 127 (о банкротстве) подробно освещает процедуру, с помощью которой организация признается несостоятельной. В нем есть все о гарантиях пострадавших и о том, какие у дольщиков права, а также о возможности:

• выбрать денежную форму компенсации или получить жилье в том виде, в котором оно есть на момент банкротства организации;
• организовать и провести общее собрание кредиторов;
• передать квартиры владельцам несколькими способами.

Реестр кредиторов

На этапе наблюдения открывают два реестра. Один для тех, кто хочет получить в конце концов свое жилье, а другой для тех, кто требует возврата средств. После открытия этих реестров уполномоченный должен отправить всем дольщикам письма о том, что у них есть возможность предъявить требования застройщику.

Чтобы ваше имя включили в реестр кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление временному управляющему. Если процедура начата на этапе наблюдения, у вас на это есть месяц, если на этапе конкурсного производства, то два. Письма не всегда доходят вовремя, так что лучше проверять официальный сайт арбитража, чтобы быть в курсе, какое решение было принято относительно вашего застройщика.

На основании передачи компании и проекта под внешнее управление участники строительства с договором долевого участия получают возможность одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договору. Для этого нужно определиться с требованиями. Если вы хотите вернуть внесенные за квартиру деньги, необходимо подать заявление о том, что вы отказываетесь от ДДУ. В заявлении должно быть указано следующее:

• номер ДДУ и дата его подписания;
• информация о строительной компании и ее управляющем;
• информация об объекте недвижимости;
• арбитражный суд;
• копия квитанции, подтверждающей внесение оплаты за жилье;

• доказательства того, что подрядчик не может исполнить взятые ранее обязательства.

В конверт с письмом для суда необходимо также добавить документ, который подтверждает, что вы отправляли письмо застройщику и управляющему.

Передача объекта строительства

В том случае, если суд признал несостоятельность компании, закон предусматривает несколько способов, с помощью которых жилье может быть передано покупателям. Итак, вот что может предпринять суд согласно законодательству:

1. Признать право собственности дольщика на жилье.

Обратите внимание, чтобы дольщики получили права собственности, необходимо выполнение двух обязательных условий:

• застройщик успел получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
• акт приемки подписан раньше, чем было получено заявление застройщика на получение статуса банкрота.

Если акт приема-передачи подписали позже, то шансы на удовлетворение требований дольщиков по большей части зависят от таланта, опыта и мастерства юристов.

1. Передать жилое помещение покупателю.

Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:

• большая часть кредиторов из четвертой очереди согласны;
• стоимость оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества покрывает размер обязательных трат;
• объект строительства не заложен;
• в наличии достаточно квартир, чтобы удовлетворить требования всех участвующих в проекте дольщиков.

1. Отдать незавершенный дом кредиторам, чтобы они могли самостоятельно завершить строительство.

Этот вариант считается наиболее затратным. Дольщикам придется вложить больше собственных средств, чтобы строительство было завершено. Если речь идет об объекте на начальном этапе строительства, шансов на успешное завершение проекта практически нет.

Этот вариант разрешения проблемы в законе появился лишь несколько лет назад, так что пока недостаточно судебной практики, по которой можно было бы судить о его эффективности при разрешении дел о банкротстве.

1. Передать объект новому подрядчику.

Смена застройщика подразумевает, что новая строительная компания принимает на собственную ответственность выполнение всех обязательств старого застройщика в полной мере.

Вероятность возврата средств

Когда строительная компания получает статус банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: получить жилье или денежную компенсацию. При принятии решения стоит ориентироваться на то, на какой стадии находится строительство.

Если для завершения проекта потребуется много инвестиций, то шансы на успешное завершение строительства минимальны – имеет смысл расторгнуть договор и попытаться получить компенсацию морального и материального ущерба.

В любой другой ситуации попытки возврата средств можно считать самым нежелательным сценарием действий для дольщика, поскольку риск потратить много времени и сил, но при этом остаться ни с чем, довольно высок.

При обращении в суд с просьбой о возврате денег, вы отказываетесь от прав собственности на квартиру, при этом у вас нет 100 % гарантии, что суд вынесет решение в вашу пользу. Именно поэтому чаще всего эксперты советуют не расторгать договор ДДУ. Право собственности на недвижимость, хоть и недостроенную, лучше, чем остаться без всего.

Компенсация ущерба

Когда строительную компанию объявляют банкротом, приходит время требовать компенсации ущерба. Рассчитать сумму можно, оценив разницу между тем, какова была средняя рыночная стоимость квартиры во время покупки, и тем, какой она стала в момент получения фирмой статуса банкрота.

Для точной оценки можно воспользоваться услугами профессионального оценщика, а стоимость его услуг также включить в сумму компенсации. Полученный результат стоит указать в заявлении на включение вас в реестр кредиторов.

Дольщики должны располагать полной информацией о том, как защитить свои права и получить полную компенсацию ущерба. Обращаться за получением возмещения можно такими способами:

1. Реестр кредиторов. Процедура включения дольщика в реестр уже описана выше.
2. Страховая компания застройщика. Строительные компании должны страховать свою ответственность. Если вы решили использовать страхование от банкротства вашей строительной компании для возмещения убытков, вам потребуется решение суда, согласно которому наступил страховой случай – застройщик был признан банкротом.
3. Фонд защиты дольщиков. С 2017 года на каждой строительной компании лежит обязанность внесения определенной суммы в особый фонд. Накопленные там средства используются, чтобы перекрыть плачевные последствия работы недобросовестных застройщиков.
4. Поручитель застройщика. Покупатели жилья могут обратиться к поручителю строительной компании, чтобы потребовать выплатить компенсацию. Если требование будет удовлетворено полностью или частично, то необходимо соответственно изменить ваши требования к застройщику, прописанные в реестре.
5. Орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство. Согласно Федеральному закону № 214 дольщики могут защитить нарушенные права при обращении в соответствующий орган субъекта РФ с заявлением. В нем следует указать пункты из ДДУ, невыполненные застройщиком. После этого дольщиков включат в общефедеральный реестр.

Выплата ипотеки при банкротстве застройщика

Если квартиру в строящемся доме вы приобрели на кредитные средства, то возникает закономерный вопрос: что делать с ипотекой при банкротстве строительной фирмы? В первую очередь важно запомнить главное: банкротство компании – не повод в одностороннем порядке прекратить выполнение обязательств по ипотечному договору.

Процесс строительства жилья связывает лишь дольщика и застройщика, а банк – третья сторона. Если покупатель оплатил полную стоимость квартиры из кредитных средств, а строительная компания растратила деньги не по назначению, то никакой вины банка в этом нет.

При этом есть действующее соглашение между кредитуемым дольщиком и кредитной организацией о возврате средств. При прекращении строительства ваш долг перед банком продолжит существовать, это значит, что вносить ипотечные платежи придется по графику.

Давайте еще раз коротко проговорим, что необходимо помнить дольщику в ситуации, где есть риск банкротства застройщика.

• оценить ущерб;
• принять решение: хотите ли вы возврата средств или права собственности;
• подать заявление на включение вас в реестр кредиторов;
• включить в заявление список требований к застройщику, включая компенсацию ущерба.

1. Если покупка была оплачена в счет кредитных средств, продолжать ипотечные выплаты.

Используйте все способы по защите прав, которые предусмотрены в законодательстве. Выйти из ситуации с минимальными потерями поможет кооперация с другими пострадавшими и привлечение к защите интересов хорошего юриста. За помощью также можно обратиться в объединения и ассоциации пострадавших дольщиков. Главное – не опускать руки.

Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился | Ипотека онлайн

Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился — проблема, которая нет-нет, да и появляется на первичном рынке недвижимости, обсуждается в средствах массовой информации, в телесюжетах. И ситуация не из приятных — покупатель оформил ипотеку, с перспективой приобрести новое, комфортное жилье, и вдруг надежды рушатся — кредитные деньги вложены, а квартиры — не предвидится.

Государство ужесточило отношение к недобросовестным застройщикам, но и покупателю, приобретающему жилую недвижимость в кредит, также стоит быть внимательным при выборе строительной компании и объекта. Как правильно использовать ипотечный кредит, выбрать надежного застройщика и что делать, если банкротство наступило — далее.

Ипотека и банкротство застройщика

Ответ на вопрос, что делать с ипотекой если застройщик обанкротился, однозначный — все равно платить, и вот почему:

• покупка квартиры на первичном рынке предусматривает заключение двух договоров, стороны-участники которых между собой не связаны: договора ипотеки с банком и договора долевого участия с застройщиком. Взаимоотношения заемщика с застройщиком кредитора не интересуют;
• если застройщик оказался финансово несостоятельным, вины банка в этом нет — по ипотечному договору он планирует получить и причитающуюся сумму погашения, и проценты по кредиту;
• просрочка платежей повлечет за собой начисление пени, штрафов, что многократно увеличит задолженность заемщика перед кредитором, что может быть взыскано им по решению суда.

Даже в такой ситуации, информация о недобросовестности заемщика будет внесена в кредитную историю, что ухудшит в будущем взаимоотношения с банками.

Оформляем ипотеку на жилье: предупредительные меры

Чтобы застраховаться от ситуации, когда оформлена ипотека и застройщик обанкротился, рекомендуют следующее:

1. Перед выбором компании-застройщика стоит заглянуть в электронную Картотеку арбитражных дел, которая находится в общем доступе. Задав наименование предприятия или ОГРН, можно найти информацию, какие судебные дела ведутся против организации. Наличие буквы «Б» в номере дела свидетельствует о возбуждении процедуры банкротства. (сайт —
2. Создан общегосударственный реестр предприятий-банкротов, где также можно найти интересующую информацию. (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA)
3. Выбирая застройщика, тщательно изучают историю деятельности, которую можно найти в сети интернет. Обращают внимание, какие объекты построены, были ли задержки с вводом в эксплуатацию.
4. Ознакомиться с документами на строительство жилого комплекса, где планируют купить квартиру. Особо стоит остановиться на документах, подтверждающих право на земельный участок, наличие проектной декларации и разрешений на строительство, а также страхования ответственности перед дольщиками;
5. Выбор лучше остановить на объектах, близких к завершению строительства. Цена квартиры с готовностью 80-90% будет выше, но возрастает и вероятность ввода объекта в эксплуатацию.

Важно! Многие банки проводят аккредитацию новостроек. Приобретая квартиру в аккредитованном ЖК, покупатель может быть уверен, что застройщику банкротство не грозит.

Когда стоит проявить тревогу

Несмотря на то, что к выбору застройщика покупатель подошел серьезно, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Поэтому рекомендуют хотя бы раз в месяц навещать новостройку, где покупается жилье. Что должно насторожить дольщика:

Рекомендуемая статья:  Ипотека под залог имеющейся недвижимости

• отсутствие движения в строительстве, отставание от графика, указанного в проектной декларации;
• задержка более полугода в передаче жилья покупателю;
• проблемы, возникшие относительно права аренды или собственности на земельный участок;
• прекращение работы офиса продаж компании, игнорирование телефонных звонков.

Дольщику стоит обратиться с письменной претензией к руководству компании за разъяснением ситуации. Кроме того, для более эффективного воздействия, дольщикам стоит составить коллективное обращение, чтобы совместными усилиями решать проблему.

Если банкротство неизбежно: действия дольщика

Механизм банкротства предприятия четко прописан законодательством, которое не делает различий между компаниями-застройщиками и другими организациями. Признать должника банкротом может только суд.

Законодательно, процедура вводится на один год, но может быть продлена по решению комитета кредиторов, и состоит из четырех этапов:

1. Наблюдение и финансовое оздоровление, когда дело о банкротстве возбуждено, назначен арбитражный управляющий.
2. В течение полугода проводится наблюдение и анализ деятельности застройщика, финансовых потоков. По окончанию срока, компания может продолжить работу или будет ликвидирована.
3. Внешнего управления и конкурсного производства, когда руководитель предприятия отстраняется от управления, а на его место назначается конкурсный управляющий. В его задачу входит организация погашения требований кредиторов, путем продажи имущества предприятия на открытых торгах.

Что касается действий дольщиков в процедуре банкротства, то здесь есть некоторые нюансы:

• если дело о банкротстве застройщика возбуждено, дольщики в течение 5-ти дней должны получить письменное уведомление, с предложением включить требования в реестр кредиторов;
• дольщик имеет право выбрать один из реестров — требование предоставить жилье или реестр по возврату денежных средств. Срок для выдвижения требований составляет 1 месяц в процедуре наблюдения и 2 месяца — в конкурсном производстве;
• выбирать реестр рекомендуют в зависимости от стадии строительства. Если вероятность окончания стройки высокая — стоит заявить требования в реестр о предоставлении жилья.

Важно! С передачей компании-застройщика под внешнее управление, стороны по договору ДДУ получают право одностороннего отказа от обязательств, и тогда есть шанс вернуть вложенные деньги.

Получаем квартиру через суд

Можно ли получить в собственность квартиру, если есть ипотека и застройщик обанкротился? Утвердительный ответ возможен при условии, что:

• застройщик успел получить разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию;
• акт о вводе в эксплуатацию подписан раньше, чем вынесено решение суда о банкротстве.

Тогда право собственности дольщиков на жилье может быть признано в судебном порядке.

Если же акт ввода в эксплуатацию не оформлен, квартиры могут быть переданы в собственность покупателям, если жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех дольщиков и новостройка не является объектом банковского залога.

Ипотека и банкротство застройщика: как действовать заемщику?

Вопросы долевого строительства остаются одними из самых актуальных проблем и активно обсуждаются обычными гражданами и представителями власти. Дольщики после банкротства застройщиков пытаются бороться за собственные права, и вынуждены участвовать в затяжных судебных разбирательствах в попытках вернуть хотя бы часть потраченных средств. Многие не понимают, какие действия требуется предпринимать при объявлении банкротства застройщика и как поступать с ипотечными обязательствами.

Кто вправе выступать инициатором банкротства

Официально присвоить застройщику статус банкрота вправе только арбитражный судебный орган. В качестве основания для возобновления такой процедуры является обращение кредитора, органа налоговой службы либо застройщик вправе самостоятельно выступить в качестве ее инициатора.

Согласно российскому законодательству, инициировать процедуру банкротства имеет право любой из кредиторов, то есть с таким обращением может выступить любой дольщик, который принимает участие в возведении строительного объекта.

Описание процедуры банкротства

Процедура признания застройщика банкротом не является ежесекундным действием. Процедура растянута во времени и состоит из ряда последовательных этапов. Основными принято считать:

1. наблюдение — назначается арбитражный управляющий для оценки финансового состояния застройщика, составляется реестр основных кредиторов, проводятся действия по снижению размера задолженности дебиторов и ряд других действий;
2. оздоровление в финансовом плане — проводятся мероприятия по привлечению денежных потоков для улучшения платежеспособности организации застройщика;
3. внешнее управление — руководство застройщика отстраняют от руководства делами, назначенный управляющий предпринимает все возможные действия для удовлетворения претензий кредиторов;
4. этап конкурсного производства — все имущество застройщика реализуется на торгах, полученные суммы выплачиваются в соответствии с законодательными требованиями.

Любой из перечисленных этапов может завершиться мировым соглашением. В таком случае определяются все возможные способы проведения расчетов с кредиторами и должниками организации. В этом случае с основными кредиторами заключается письменное соглашение, которое дает застройщику определенную рассрочку или время для погашения обязательств. При подписании такого соглашения процедура банкротства повторяется вновь, начиная со второго этапа при кураторстве внешнего управляющего.

Банкротство застройщика: что необходимо делать дольщику

При вынесении постановления о признании застройщика банкротом, каждый дольщик в течение 5 суток получает бумагу с уведомлением. Для дольщика это означает, что он вправе требовать возврата уплаченных средств либо требовать осуществить передачу в его собственность жилого имущества.

Дальнейшие действия во многом зависят от того, на каком из этапов остановилось возведение дома. Существует несколько вариантов развития событий.

Объект построен

Дольщик в такой ситуации должен обратиться в арбитражный суд и подать заявление. На основании поданного документа ему выдаются документы с подтверждением внесения денежных средств на счет строительной организации. Параллельно формируется реестр, предназначенный для дальнейшей возможности оформления жилой недвижимости в собственность.

Объект не сдан

Все компенсационные выплаты дольщикам производятся за счет средств, полученных в результате проведения конкурсного производства. Основная сложность заключается в том, что согласно российскому законодательству дольщик не имеет права на первоочередное удовлетворение предъявляемых требований. Порядок проведения расчетов проводится в следующей очереди:

1. проводятся выплаты лицам, у которых в результате взаимоотношений с застройщиком получен вред здоровью;
2. выплачивается задолженность по заработной плате.

После проведения выплаты таким категориям граждан, дольщик вправе рассчитывать на компенсацию денежных средств по ранее внесенным взносам. Самой последней группой являются кредиторы, осуществлявшие застройщику помощь финансами. Если объект не получил статус достроенного объекта, то дольщику необходимо оформить исковое заявление на получение права собственности на недвижимое имущество. В результате будет принято решение:

• объект будет возводить другой застройщик;
• кредиторам будут выплачиваться суммы, вложенные в объект.

Согласно требованиям законодательства, дольщик должен получить в полном объеме все суммы неустоек, процентов и даже морального вреда. Дольщик имеет право потребовать с застройщика сумму компенсации равной 1/3 ставки в день. Такой размер установлен Центробанком и в целом составляет около 10%. Если в качестве дольщика выступает физическое лицо, то сумма неустойки начисляется вдвое больше и в среднем составляет 35%. Исковое заявление о неустойке подается в отдел по защите потребительских прав, при этом государственную пошлину платить не нужно.

Страховая организация, с которой был заключен договор обязательного страхования, обязана покрыть все возникшие убытки. На практике, при объявлении застройщика банкротом, страховщик в большинстве случаев также объявляет себя несостоятельным. Он оказывается не в состоянии выплатить суммы в полном объеме по появившимся обязательствам.

Как узнать о банкротстве застройщика

Информация о банкротстве застройщиков доступна, и ее всегда можно просмотреть на электронных информационных ресурсах. В число официальных источников входит:

Для проверки информации необходимо ввести основные данные застройщика. После ввода необходимых реквизитов на экране отобразится вся информация по судебным делам юридического лица.

Если в разделе о банкротстве нет данных об открытом судебном деле относительно конкретной компании застройщика, то это означает отсутствие процедуры проведения банкротства. Тревожным сигналом для дольщика всегда должен быть факт пропажи застройщика, отсутствие реакции на претензии и звонки. С большой долей вероятности такое поведение свидетельствует о том, что о процедуре инициирования банкротства задумался сам застройщик.

Как платить ипотеку при признании застройщика банкротом

В сложной ситуации остаются дольщики, которые в силу жизненных обстоятельств получили уведомление о банкротстве заемщика и объект не прошел сдачу в эксплуатацию. Заемщик остается фактически без жилого имущества, но с долговыми обязательствами по кредитному договору.

Наиболее распространенным и ошибочным действием многих дольщиков в такой ситуации является принятие решения прекратить выплачивать суммы ежемесячных платежей в банк. В качестве мотивации к таким действиям является убеждение, что если жилое имущество является залогом банка, то именно кредитная организация должна разбираться с разорившимся застройщиком.

При заключении ипотечного договора обязанность погашать займ взял на себя именно заемщик. В случае если полученных компенсационных средств от заемщика будет недостаточно для полного погашения займа, то остаточную задолженность должен будет выплачивать именно заемщик. Отказ погашать кредит для заемщика опасен такими же негативными последствиями, что и для обычного клиента банка. Нарушение договорных отношений чревато для должника следующими последствиями:

• начисление пеней и применение штрафных санкций;
• испорченная кредитная история.

Необходимо учесть, что проведение конкурсного производства довольно длительно по времени. Если в течение этого периода заемщик не будет выплачивать ежемесячные платежи, то банк вправе применять к нему штрафные санкции, размер которых за время проведения судебных разбирательств может составить довольно существенную сумму. Даже если дольщик получит компенсационные выплаты, то их размер не покроет размер ипотечных обязательств с учетом начисленных пеней за просрочку платежей.

При нарушении выплат и появлении просрочек соответствующая запись всегда отражается в кредитной истории заемщика. С текущим кредитором заемщик может уладить все возникающие вопросы, но в будущем возможность оформить новый займ на выгодных условиях практически сводится к нулю.