Споры по договору аренды нежилого помещения

Образец договора аренды нежилого помещения

Компания хочет арендовать офис, склад или часть здания под производство. Сделку с собственником подтвердит договор аренды нежилого помещения, для подготовки которого пригодятся проверенные образцы.

В договоре аренды нужно указать:

• адрес нежилого помещения,
• основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду:

• в доверительном управлении;
• на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

В договоре нужно указать целевое назначение помещения, которое получает арендатор. Если он будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить различные санкции.

Порядок передачи помещения

В этом разделе нужно прописать срок после подписания договора аренды недвижимости, в который арендодатель должен передать нежилое помещение.

Недвижимое имущество передают по акту сдачи-приемки, который подписывают представители арендодателя и арендатора.

Арендатор обязан вносить арендные платежи лишь после того, как арендодатель передаст ему помещение по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Это правило стороны не могут изменить, так как оно императивно указано в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. В то же время, если стороны оговорили недостатки в тексте договора либо арендатор заранее о них знал или должен был узнать при осмотре имущества, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора

В этом разделе стороны могут установить право арендодателя посещать объект аренды. Сформулировать это положение можно так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».

Или так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»

В первом случае это условие договора аренды выгодно арендодателю, во втором – арендатору.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Если арендодатель не исполнит эту обязанность, арендатор может потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор и возместить убытки (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Договоры аренды на все случаи есть в Системе Юрист

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендатору

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендодателю

Нужен особый

Срок действия договора аренды помещения

Договор аренды, который стороны заключают сроком на один год или более, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В этих случаях договор аренды для сторон будет действовать с момента его подписания, а для третьих лиц будет считаться заключенным только после его регистрации.

Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет заключен с момента, когда стороны согласуют все его существенные условия (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата и порядок расчетов по договору

Стороны могут согласовать арендную плату по договору аренды нежилого помещения в твердой сумме. Пример формулировки:

«Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 1000 руб. за 1 кв. м площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб.»

Другой способ: установить в договоре механизма ее исчисления арендной платы. Например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Если стоимость коммунальных услуг не включена в сумму арендной платы, то в договоре необходимо прописать, как арендатор будет оплачивать коммунальные услуги. Есть два способа:

• возмещать расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг;
• оплачивать эти услуги самостоятельно по счетам коммунальных служб.

В договоре можно прописать, в какой момент арендная плата считается внесенной. Например, так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя».

Если такое условие не включить в договор, то обязанность арендатора внести арендную плату будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств в банк арендодателя.

Или так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент списания денежных средств со счета Арендатора».

Такая формулировка выгодна арендатору.

Порядок разрешения споров

Если спор будет разрешать арбитражный суд, то до подачи иска о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения, об изменении или расторжении договора нужно направить претензию контрагенту.

Только через 30 календарных дней после этого можно обращаться в суд, если иные сроки и порядок стороны не согласуют в договоре (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если нарушить эти правила, то суд не будет рассматривать иск.

Если иск нужно подавать в суд общей юрисдикции, то соблюдать обязательный досудебный порядок нужно до подачи исков об изменении или о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также в других случаях, если они прямо указаны в договоре (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Сформулировать условие о досудебном порядке разрешения споров можно так:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора (требования о взыскании долга, штрафных санкций, неосновательного обогащения, о расторжении договора), стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке в течение 20 календарных дней.

Претензии стороны направляют друг другу по адресам, указанным в статье 10 настоящего договора, если только иной адрес для отправки претензий стороны не указали в дополнительном соглашении.

Срок ответа на претензию – пять рабочих дней с даты ее получения.

Ответ на претензию нужно направить по адресу получателя, который указан в статье 10 настоящего договора, если только стороны прямо не указали иной адрес в дополнительном соглашении.

Если сторона не получит ответ на претензию в течение 20 календарных дней с даты направления претензии, она вправе подать иск в суд».

Стороны могут установить договорную подсудность по спорам, которые вытекают из договора. Это означает, что иски сторон друг к другу нужно подавать в суд, который указан в договоре.

Например, в Арбитражный суд города Москвы. Если такое условие не прописать в договоре, то нужно будет обращаться в суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Как сторонам договора об аренде нежилого помещения извещать об изменении контактных данных

Установите срок, в который стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих почтовых и фактических адресов, адресов электронной почты, номеров телефонов и факсов.

Если у сторон меняются фактические или юридические адреса, они обязаны оформить такие изменения дополнительным соглашением.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (например, направлять претензии) по известным ему реквизитам.

Сколько экземпляров договора нужно подписать

Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон.

Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа).

В образце договора аренды нежилого помещений, который вы можете скачать в формате Word прописано, что договор составлен в трех экземплярах.

Источник: https://www.law.ru/article/21758-dogovor-arendy-nejilogo-pomeshcheniya-obrazets-i-sovety-sostavleniyu

Юридическая помощь при взыскании задолженности по договору аренды

Цены на представительство в Арбитражном суде
Составление искового заявления (отзыва на исковое заявление)*	от 3 500 рублей
Ознакомление с материалами дела*	от 2 500 рублей
Составление иных процессуальных документов*	от 2 500 рублей
Подготовка апелляционной, кассационной или надзорной жалобы*	от 4 000 рублей
Представительство в суде первой инстанции**	от 30 000 рублей
Представительство в суде апелляционной, кассационной или надзорной инстанции**	от 25 000 рублей
Участие в исполнительном производстве	от 15 000 рублей
* — разовая услуга,** — комплексное участие юриста в процессе: ознакомление с материалами дела, консультации, составление искового заявления, жалоб, подача документов в суд, представление интересов в суде (до 3 заседаний включительно).

Договор аренды предполагает передачу во временное пользование имущества за определенную плату.

Арендодатель (лицо, передающее имущество) исполнил свою обязанность по передаче имущества, а арендатор (лицо, взявшее в аренду имущество) не выполняет своих обязательств по оплате аренды.

Между сторонами возникает спор по договору аренды, в том числе, нежилого помещения о взыскании задолженности по арендной плате.

Неоплата аренды помещения может стать поводом для подачи иска о взыскании задолженности по аренде.

Арендная плата – как рассчитать?

В договоре можно предусмотреть арендную плату в целом за все сдаваемое имущество или же плата может устанавливаться за каждую составную часть имущества в отдельности.

Закон допускает несколько видов определения арендной стоимости:

• твердая сумма, которая может уплачиваться как единовременно, так и периодически;
• доля продукции, плодов или доходов, которые были получены арендатором при использовании имущества;
• в виде услуг от арендатора;
• передача арендатором арендодателю определенной вещи на праве собственности или по договору аренды;
• расходы арендатора, которые были направлены для улучшения арендованного имущества.

Арендодатель и арендатор могут установить в договоре либо одну из указанных форм арендной платы, либо их сочетание, либо избрать иную форму арендной платы.

Обратите внимание! Не может рассматриваться как форма арендной платы – оплата арендатором коммунальных платежей. Такое мнение отражено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года №66. Суд отметил, что оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. 

Если стороны в договоре не предусмотрели сроки для изменения арендной платы по соглашению сторон, то по умолчанию её нельзя будет менять чаще, чем один раз в год. Исключение – договор лизинг – в этом случае по умолчанию менять размер платежа по соглашению сторон можно каждые 3 месяца.

Обратите внимание! ВАС РФ отметил, что если размер арендной платы изменился в соответствии с механизмом, который отражен в договоре аренды, то такое изменение нельзя признать изменением данного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 №3484/07 по делу №А05-2829/2006-30).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Первый шаг, который стоит предпринять, когда арендатор не торопиться платить по договору – досудебное разрешение конфликта. Арендодатель должен направить в адрес арендатора претензию о взыскании задолженности по договору аренды.

По мнению ВАС РФ при расторжении договора аренды арендодатель имеет права требовать от арендатора долг по аренде, а также неустойку, которые возникли до расторжения соглашения по аренде (п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 21.12.2005 № 104).

Хотя законом и не установлены обязательные требования к претензии, но в ней целесообразно отразить следующие данные:

• в адрес кого направлена претензия (наименование организации, ФИО предпринимателя, адрес местонахождения или место жительства — арендатора);
• от кого претензия исходит;
• реквизиты договора аренды, по которому возникла задолженность;
• сумму задолженности и период времени, за который возникла задолженность;
• сумму штрафных санкций (пени, неустойка);
• требование погасить задолженность;
• подпись руководителя (или иного уполномоченного лица) и печать организации.

Направьте досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

После направления письма у многих возникает вопрос, сколько нужно ждать ответа от арендатора? Если в вашем договоре аренды не предусмотрен срок для рассмотрения претензий, тогда необходимо подождать 30 дней.

В случае отсутствия оплаты после указанного срока необходимо обращаться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Обратите внимание! Дожидаться именно ответа от арендатора необязательно. Главное, чтобы прошел срок для рассмотрения претензии.

Если арендатор-должник не оплачивает задолженность, то предстоит судебное разбирательство. Перед тем, как подать в суд документы, направьте исковое заявление с приложениями в адрес арендатора.

А для суда к иску обязательно приложите документы, подтверждающие направление материалов в адрес должника (почтовая квитанция, опись вложения в почтовое отправление).

Иск необходимо направить в арбитражный суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика.

Как рассчитать пени по договору аренды?

В договоре аренды могут быть предусмотрены штраф или пени за нарушение сроков оплаты аренды. Штраф обычно определяется в виде твердой суммы или процента от конкретной суммы.

Сумма пени ставится в зависимость от периода просрочки платежа, суммы задолженности. В договоре должен быть указан процент от суммы задолженности за каждый день просрочки (или месяц, год).

Пример расчета пени по договору аренды

Предположим, что в договоре аренды содержится следующие условие: «Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы».

Источник: http://trdat.ru/uslugi/pomoshh-arbitrazhnogo-yurista/yuridicheskaya-pomoshh-pri-vzyskanii-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy/

Договор аренды нежилых помещений. Как избежать типичных ошибок?

Договор аренды нежилого помещения — один из распространенных договоров в гражданском праве. С возникающими проблемами может столкнуться каждый, кто арендует или сдает помещение под офис или производство. Данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности защиты собственных прав.

Аренда помещения (недвижимого имущества) — это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются:

1. предмет договора,
2. срок предоставления имущества в аренду,
3. размер арендной платы.

Договор аренды, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме.

Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным.

Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками.

Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора.

Именно по этой причине в законодательстве дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости.

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками.

В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».

В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Предметом договора аренды нежилого помещения также не может быть какое-либо место в этом нежилом помещении. Примером может служить Постановление ФАС Московского округа от 15.02.

2012, в котором говорится: «место в зоне общего пользования не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определено в пространстве; площадь, указанная в договоре аренды, имеет значение исключительно для расчета платы и никак не характеризует арендуемую часть в пространстве. Суд на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды не является заключенным, в связи с чем в удовлетворении требования о его расторжении правомерно отказал, взыскав обеспечительный платеж и аванс

Срок предоставления имущества в аренду

Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, например, условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п.

Договор аренды имеет определенную специфику. Бывали случаи, когда согласно ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяли его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п.

6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.610 ГК  РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем не указан срок предоставления имущества в аренду.

Размер арендной платы

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен).

К примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.

2012 гласит: Суды установили, что договор не содержит согласованного сторонами условия об арендной плате (положения условий являются отсылочными; приложения к договору, определяющие размер платы, не представлены), поэтому договор аренды является незаключенным, так как в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, а отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы влечет незаключенность соответствующего договора.

В данной статье мы хотели бы рассмотреть и некоторые специфические проблемы при заключении договора аренды нежилого помещения, не относящиеся к существенным условиям:

1. Право собственности на объект аренды

Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, это есть нарушение положений ГК РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником).

Примером служит Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.

2012, в котором говорится: установив, что право собственности у третьего лица на объект аренды возникло с момента внесения записи в ЕГРП, а договоры аренды подписаны до момента возникновения у него права собственности на предмет аренды, следовательно, договор аренды нежилых помещений и договоры субаренды нежилых помещений являются ничтожными сделками на основании статьи 168 ГК РФ как не соответствующие положениям статей 209, 608 ГК РФ, однако ничтожность договоров субаренды не влияет на обязанность ответчика возместить истцу плату за пользование имуществом, суды правомерно взыскали неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами.

1. Регистрация договора аренды

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие.

Источник: http://blog.acg.ru/%D1%8E%D1%80%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D1%85-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D0%BA%D0%B0%D0%BA/

Споры по договору аренды: помощь адвоката

   По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору за плату вещь во временное пользование и (или) владение. Часто между контрагентами возникает конфликт, появляются – споры по договору аренды.

Урегулирование споров по договору аренды поможет взять на себя наш профессиональный юрист, Вам нужен адвокат в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции – тогда звоните прямо сейчас! Арбитражное рассмотрение споров как и составление исков в суд общей юрисдикции в нашей организации в настоящее время проходит по выгодной цене, в чем Вы можете убедиться, перейдя по ссылке.  

Объектами договора аренды могут выступать следующие вещи:

• Недвижимые
• Жилое помещение или его часть
• Нежилое помещение или его часть
• Земельный участок или его часть
• Движимые
• Транспортное средство
• Имущественный комплекс
• Иное движимое имущество

   Не забывайте, что споры по договору аренды можно всегда решить при помощи мирового соглашения, плюсы и преимущества мирного разрешения конфликта наши доверители, которые заключили с нами договор на юридическое сопровождение, уже оценили, и Вы можете прочитать предложение по данному направлению, возможно, оно и Вас заинтересует.

Споры по договору аренды

1. Взыскание задолженности по арендной плате. Иски с требованием взыскание арендной платы наиболее многочислены в арбитражном суде, встрачаются данные споры и в суде общей юрисдикции при отношениях жильцов в квартирах и комнатах с собственниками жилых помещений.
2. О признании договора незаключенным.

   Требование подобного рода основывается на нарушении процедуры заключения договора и подлежит удовлетворению в случае отсутствия у лица правомочий на заключение конкретного договора (например, сдача помещения не собственником), а так же при не согласовании существенных условий договора (например, не точное описание объекта аренды).

   Одновременно с рассмотренным исковым требованием дополнительно может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения – уплаченной арендной платы.

3. О признании договора недействительным. Нарушение требований закона.

   Любое отхождение от установленных законом правил заключения договоров аренды влечет признание его недействительным (например, не соблюдение обязательной письменной формы – статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Мнимость сделки. Это сделки, заключаемые «формально», без намерения породить правовые последствия.

   Как правило, мнимые сделки заключаются с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость. Притворность сделки. Под притворностью следует понимать совершение сделки, прикрывающей другую – «настоящую» сделку. Примером такой сделки может служить продажа имущества родственникам.

   Целью заключения данных договоров служит уход от гражданско-правовой ответственности. В этой вязи, очевидно, что подобные сделки прикрывают собой сущностные правоотношения по договору дарения. Порок воли.

   Договор аренды может признан недействительным по данному основанию в случае установления того, что сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, давления, при существенном заблуждении, а так же в состоянии, не позволяющем лицу понимать последствия своих действий.

   Договор может быть признан ничтожным по рассматриваемому основанию только в случае, если будет доказано, что при отсутствии перечисленных «сбивающих» факторов лицо не совершило было сделку на подобных условиях.

   Последствием признания договора недействительным является применение предусмотренных законом последствий – двусторонняя реституция (возвращение сторон в первоначальное положение), что означает обязанность арендатора вернуть объект договора, а арендодателя возвратить излишне уплаченную арендную плату.

4. Запрет на заключение договора одной из сторон. К данному пункту относятся споры по договору аренды, заключенного малолетним либо недееспособным, а так же юридическим лицом, в случае противоречия заключенной сделки целям деятельности общества.
5. О понуждении к заключению договора.

   Данное требование может быть заявлено в случае наличия предварительного договора и уклонении контрагента от заключения основного договора аренды.

6. О расторжении договора. Основания досрочного расторжения арендного договора закреплены в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, а так же в самом договоре.

   Как правило, это несоблюдение одной из сторон существенных условий договора, например, просрочка по внесению арендной платы.

7. О взыскании убытков.

   В большинстве случаев данное требование является производным от основного и заявляется одновременно с такими требованиями как расторжение договора, признании договора недействительным и другие. Взысканию подлежат убытки, понесенные лицом в связи с неисполнением контрагентом обязанностей по заключенному договору аренды.

8. О понуждении к передачи имущества по договору. Данное требование заявляется при наличии заключенного арендного договора в случае уклонения арендодателя от передачи оговоренного имущества.
9. Об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Споры по договору аренды в рамках данного пункта возникают при истечении срока действия договора аренды и воспрепятствования бывшим арендатором осуществления правомочий собственника (владение и пользование) бывшим арендодателем.
10. Иные споры возникающие из договоров аренды.

    Обратитесь к нашему адвокату, ему известны особенности корпоративных споров, что поможет избежать неприятных сюрпризов, а трату на юриста Вы всегда можете возместить, заявив ее в требованиях к Ответчику по делу.

Источник: https://katsaylidi.ru/feedback/sporyi-po-dogovoru-arendyi

Образец договора аренды нежилого помещения в 2017 г., рекомендации по разработке и составлению

В договор аренды нежилого помещения, как правило, входят такие разделы:

1. Предмет договора
2. Порядок передачи помещения
3. Права и обязанности сторон
4. Срок действия договора
5. Арендная плата и порядок расчетов
6. Действие непреодолимой силы
7. Ответственность сторон и порядок разрешения споров
8. Расторжение договора
9. Заключительные положения
10. Адреса, банковские реквизиты сторон

Предмет договора аренды нежилого помещения

В договоре аренды нужно указать адрес недвижимости, в данном случае нежилого помещения,  и его основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду.

• в доверительном управлении;
• на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

В договоре нужно указать целевое назначение передаваемого в аренду нежилого помещения. Если арендатор будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить  различные санкции.

Права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения

В этом разделе стороны могут установить право арендодателя посещать объект аренды. Сформулировать это положение можно так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».

Или так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с  предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»

В первом случае это условие договора аренды выгодно арендодателю, во втором – арендатору.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Если арендодатель не исполнит эту обязанность, арендатор может потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор и возместить убытки (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Пропишите претензионный порядок разрешения споров по договору аренды недвижимости

Если спор будет разрешать арбитражный суд, то до подачи иска о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения, об изменении или расторжении договора нужно направить претензию контрагенту.

Только через 30 календарных дней после этого можно обращаться в суд, если иные сроки и порядок стороны не согласуют в договоре (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если нарушить эти правила, то суд не будет рассматривать иск.

Если иск нужно подавать в суд общей юрисдикции, то соблюдать обязательный досудебный порядок нужно до подачи исков об изменении или о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также в других случаях, если они прямо указаны в договоре (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Сформулировать условие о досудебном порядке разрешения споров можно так:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора (требования о взыскании долга, штрафных санкций, неосновательного обогащения, о расторжении договора), стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке в течение 20 календарных дней.

Претензии стороны направляют друг другу по адресам, указанным в статье 10 настоящего договора, если только иной адрес для отправки претензий стороны не  указали в дополнительном соглашении.

Срок ответа на претензию – пять рабочих дней с даты ее получения.

Ответ на  претензию нужно направить по адресу получателя, который указан в статье 10  настоящего договора, если только стороны прямо не указали иной адрес в дополнительном соглашении.

Если сторона не получит ответ на претензию в течение 20 календарных дней с даты направления претензии, она вправе подать иск в суд».

Стороны могут установить договорную подсудность по спорам, которые вытекают из договора. Это означает, что иски сторон друг к другу нужно подавать в суд, который указан в договоре.

В нашем примере – в Арбитражный суд города Москвы. Если такое условие не прописать в договоре, то нужно будет обращаться в суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика (ст.

35 АПК РФ).

Смена контактных данных сторон договора аренды нежилого помещения

Установите срок, в который стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих почтовых и фактических адресов, адресов электронной почты, номеров телефонов и факсов.

Если у сторон меняются фактические или юридические адреса, они обязаны  оформить такие изменения дополнительным соглашением.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (например, направлять претензии) по известным ему реквизитам.

Сколько экземпляров договора аренды нежилого помещения нужно подписать

Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон. Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа).

Скачать образцы (проекты) различных вариантов договоров аренды нежилого помещения

Предлагаем скачать проекты (образцы) договоров аренды нежилых помещений составленных исходя из действующего законодательства по состоянию на 2017 год:

1) Проект (образец) договор аренды нежилого помещения (скачать в формате PDF)

2) Проект (образец) договор аренды нежилого помещения (скачать в формате Word)

Источник: https://www.lawyercom.ru/

Источник: https://civilist38.ru/obrazec-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-v-2017-g-rekomendacii-po-razrabotke-i-sostavleniyu/