Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения

: 06.09.2014. Рубрика: Бизнес

Любые договорные отношения имеют свое начало и конец. Именно последнему, а точнее особенностям расторжения договоров аренды относительно нежилых помещений и его вариантам посвящена данная публикация.

Алгоритм расторжения договора аренды

Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон.

А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства.

Уточним, в таком случае имеются в виду следующие статьи ГК РФ: №№ 451 и 452, 453 и 618, 619 и 629.

Итак, разберем более подробно все описанные выше случаи относительно расторжения подобных договорных отношений.

Истечение сроков аренды

В тех эпизодах, когда обусловленные сроки действия договора истекли, и при этом ни одна из сторон последнего не изъявила своего желания продлевать подобные отношения, арендный договор считают расторгнутым. Безусловно, подобные случаи чаще всего имеют место быть в практике договорных взаимоотношений по поводу аренды нежилых помещений.

Варианты досрочного расторжения договорных отношений аренды

С каждым годом все чаще встречаются случаи досрочного расторжения подобной разновидности договорных отношений аренды. Подобный вариант является возможным первоочередно в случае обоюдного согласия арендатора и арендодателя. Уточним, согласно положений ст.

450 ГК, если арендатор и арендодатель достигают взаимности в договоренности и ни одна из сторон не протестует против досрочного прерывания отношений, то расторгнуть последний вполне можно и без каких-либо добавочных условий.

Уточним, такой нюанс, как предварительное предупреждение Сторон в подобном случае тоже не требуется.

Далее рассмотрим особенности одностороннего порядка досрочного прекращения аренды недвижимости. Подобное прекращение договорных отношений аренды производится согласно условий, которые указаны в самом тексте конкретного договора.

Если пунктов о досрочном расторжении текст договора также не содержит, а это может быть, например, следующая фраза «… Арендатор обладает правом досрочного отказа от данного Договора в случае неисполнения Арендодателем п. … (указывается конкретный пункт) Договора в течение _ кал.

дней», Стороны должны ориентироваться при прекращении отношений на положения действующего законодательства.

Необходимыми в любом случае считаются следующие действия: письменное уведомление арендодателя либо арендатора о досрочном расторжении договора, в виде направленного заказного письма с описью вложения, а также обязательным уведомлением о его доставке. Важно знать, что подобные деяния должны быть проведены не позже, чем за 2 календарных месяца до самого факта расторжения договора.

Какие обязательства при таком раскладе возлагаются на арендодателя, как инициатора разрыва договорных отношений? Последнему придется уплачивать неустойку арендатору за досрочное прекращение договорных обязательств.

Подразумевается законодательно сумма, которая равна размеру месячной оплаты за оговоренное договором нежилое помещение.

А вот если инициатива по расторжению договора исходит от арендаторов, то следует знать, что авансовые платежи за арендованные помещения возвращаться назад не будут.

Немаловажный нюанс — односторонний порядок и отсутствие предупреждения для расторжения договора реально лишь по постановлению судебного органа. Достаточными основаниями для положительного решения судебным органом при этом считаются следующие моменты:

• использование арендованного помещения не по тому назначению, которое указано изначально в договоре;
• несвоевременность оплаты аренды;
• порча арендованного имущества;
• факт передачи в субаренду нежилого помещения без позволения на то собственника;
• нарушение любого из пунктов заключенного договора;
• иные основания, которые судебный орган посчитает достаточными для расторжения договорного документа.

Уточним, также существенным считается ненадлежащее исполнение договора одной из сторон. Подразумеваются случаи, когда это для иной стороны влечет такой ущерб, что последняя в значимой степени лишается тех выгод, на которые рассчитывала на момент заключения договора.

Отметим, односторонний отказ от реализации договора в полном объеме (вариант – частично), когда подобное деяние допустимо законодательно либо по соглашению сторон, определяют договор как расторгнутый (вариант – измененный).

Относительно договоров аренды возможность одностороннего отказа прямо предполагается лишь применительно к документам, которые оформлены на так называемый неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Касательно договора, в котором сроки указаны, стороны вполне могут отказаться от выполнения по нему обязательств тогда, когда возможность подобного отказа прямо предусмотрена конкретным документом.

При случаях, когда в заключенном на конкретный срок договоре не имеется положений, которые бы предполагали односторонний отказ от его выполнения, документ может быть расторжен по запросу арендодателя лишь на основании судебного решения (для этого должны присутствовать основания и арендатору должно быть направлено предупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им в разумный срок обязательства) или же по соглашению сторон.

Как верно составить текст соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Ключевой принцип гражданского законодательства РФ — свобода договора. Он подразумевает свободное определение сторонами условий документа, где зафиксированы взаимные права, обязанности участников.

Подобное законодательство также учитывает и принцип выполнения обязательств по договору обоими сторонами.

Общее правило разрешает внесение видоизменений либо расторжение договора при согласии сторон, если иные положения не установлены конкретным заключенным договором либо законом.

Следовательно, даже существенные перемены обстоятельств не являются основой для расторжения договора. Требуя прекращения договора на подобном основании, истец должен аргументировать и уверенность сторон в момент заключения документа в том, что это изменение обстоятельств точно не произойдет.

Расторжение договора аренды нежилого помещения оформляется обязательно посредством составления письменного соглашения. Приведем пример подобного соглашения о расторжении договора. Безусловно, данный документ начинается с названия – «Соглашение о расторжении договора аренды…».

Понятно, что далее предусмотрены номер документа и дата в стандартном, типовом исполнении. В самом тексте договора далее перечисляются ФИО арендодателя и арендатора и указываются основания, по которым заключено данное соглашение.

При этом в отношении данного нежилого помещения указываются такие данные, как точный адрес, этаж, количество комнат, а также их общая площадь в квадратных метрах. В договоре обязательно оговариваются и обязательства Сторон по договору, включая факт задолженности по платежам.

Как правило, это фраза об их прекращении с момента расторжения и фактического возврата арендованного имущества по передаточному акту либо акту приема-передачи Арендодателю.

Также в подобном договоре необходимо написать о возможности штрафа в случае передачи помещения позже указанного в документе срока. Нелишним будет и внесение особого пункта о погашении долга, в случае его возникновения.

Отдельным пунктом описывается в подобном документе техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества.

Желательно упомянуть и состояние земельного участка, например «… на момент возврата удовлетворительное», и состояние иного имущества, которое принадлежит Арендодателю.

Не лишней будет в отношении его фраза «… на момент возврата удовлетворительное, соответствует условиям договора аренды».

Прописываются в данном договоре и особенности составления и подписания акта приема-передачи.

Максимально конкретно должны быть прописаны и сроки, в которые должен быть сформирован и подписан последний уполномоченными представителями Сторон с момента подписания данного соглашения.

Указываются и условия факта нерасторжения договора, например, неподписание Сторонами акта приема-передачи.

Заключительный блок пунктов подобного документа должен содержать данные о количестве составленных экземпляров, их юридической силе и конкретном предназначении для каждой из Сторон.

Соответственно последние пункты данного договора обязаны содержать адреса и банковские реквизиты, а также подписи Сторон.

Таким образом, обе стороны обязательно должны оставить личные подписи в данном соглашении.

Мы уже упоминали о том, что подобное соглашение подразумевает обязательное приложение к нему акта передачи арендующей стороной помещения, а также его приемку арендодателем.

Подобный документ также будет считаться действительным только при подписании его обеими сторонами.

Следует указать, что процедура расторжения договорных отношений аренды подразумевает госрегистрацию завершения аренды в тех случаях, если соответствующий договор найма также был подвержен обязательной регистрацией.

Примеры конкретных ситуаций досрочного прекращения договора

Положения ст.612 ГК РФ обуславливают то, что арендодатель несет ответственность за все недочеты имущества, которое сдано в аренду. Подразумеваются те из них, которые полностью либо частично препятствуют пользованию недвижимостью, причем не играет роли, знали стороны или нет во время оформления документа аренды о последних.

Итак, допустим, изъяны в имуществе обнаружились. Как может поступить арендатор? Вариантов поведения три:

• требование от арендодателя или безвозмездной ликвидации пороков имущества, или же пропорционального снижения платы за аренду. В качестве версии вполне вероятно и требование по компенсации расходов на ликвидацию недочетов имущества;
• удержание суммы из арендной платы (потраченной на устранение недостатков арендуемого имущества);
• требование досрочного прекращения договора.

Если с первыми двумя версиями развития событий все ясно, разберем последний вариант.

Итак, арендодателем, который извещен о требованиях арендатора либо о его желании ликвидировать дефекты имущества за счет владельца, может быть произведена замена предоставленного последнему имущества иной аналогичной недвижимостью, находящейся в подобающем состоянии. Действия, уточним, могут проявиться и в неоплатном устранении несовершенств имущества.

Важным нюансом в подобных договорных отношениях является то, что арендодатель ответственности за изъяны и дефекты сданного в аренду имущества не несет.

Это актуально в тех случаях, если последние оговаривались на этапе заключения договора аренды (вариант – о них было еще до оформления отношений известно арендатору или они явно присутствовали при осмотре последним имущества или при проверке его исправности на этапах заключении договора, собственно передачи в аренду имущества).

Вместо заключения

Споры относительно подобных договоров довольно часты, ведь каждое конкретное нежилое помещение отличается своими особенностями и характеристиками, а видение идеального состояния последнего у арендаторов и арендодателей чаще всего разнится. Потому, чтобы расторжение договора протекало без проблем, лучше на этапе заключения договорных отношений все предусмотреть и составить с помощью профессионального юриста действительно грамотный документ.

Источник: http://www.MosLaws.ru/articles/detail/105/

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды.

Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д.

Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения

Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.

Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:

• пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
• просрочка в оплате стоимости аренды;
• причинение ущерба арендованному помещению;
• нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
• иные нарушения законодательства.

Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.

Стоит отметить, что суды не ограничивают такие основания и в каждом случае, который доходит до суда, любое отклонение от условий соглашения может быть расценено в качестве достаточного повода.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения — как это делается

Когда заканчивается срок действия соглашения обязательства прекращаются автоматически. Конечно же, стороны вправе установить в договоре иное правило, к примеру, правило об автоматическом продлении срока действия соглашения. Однако без подобного условия при отсутствии предложения от сторон обязательства считаются исполненными.

Когда же происходитдосрочное расторжение договора аренды (нежилого или жилого помещения), законодательство устанавливает четкие правила действий для каждой из сторон.

Для начала необходимо определиться с основанием для такого действия. Лучше всего такое основание документально зафиксировать.

По инициативе арендатора

Решение о преждевременном прекращении обязательств может быть принято как арендатором, так и арендодателем. Однако для каждого из них установлены отличные друг от друга основания для этого.

Так, когда соглашение расторгается преждевременно со стороны арендатора, основаниями принято считать следующие обстоятельства:

• если помещение пришло в непригодное состояние вследствие вины арендодателя;
• если арендодатель не исполняет своевременно взятые на себя по соглашению обязательства (к примеру, о ремонте или оплате коммунальных услуг);
• если арендодатель принимает решение продать помещение (происходит смена собственника);
• если арендная плата повышается в нарушение условий соглашения;
• если помещение сдается в аренду третьим лицам без согласия арендатора и т.д.

Полный перечень оснований для расторжения перечислить невозможно. Ведь в каждом случае условия соглашения могут быть разными.

К примеру, если по соглашению страхование помещения возлагалось на арендодателя, то несвоевременное исполнение такой обязанности законодательством расценивается как основание для досрочного прекращения соглашения.

По инициативе арендодателя

Стоит отметить, что закон предоставляет арендодателю более широкий перечень оснований для прекращения соглашения, нежели арендатору. Так, при расторжении соглашения об аренде по воле арендодателя в качестве законных оснований могут быть признаны следующие обстоятельства:

• задержка с оплатой арендной платы;
• причинение ущерба помещению;
• передача помещения в аренду без согласия собственника;
• внесение изменений в конструкцию помещения без согласия собственника;
• неисполнение обязательств по соглашению;
• осуществление противозаконных действий в отношении арендуемого помещения и т.д.

В общем говоря, арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договорных обязательств по любому нарушению.

На него условие о существенности нарушение не распространяется, так как он является собственником помещения и по определению несет больший риск, нежели арендатор.

Однако регламентация досрочного расторжения договорных отношений одинакова для всех сторон. Несоблюдение данного порядка влечет незаконность действий сторон, направленных на преждевременное прекращение соглашения.

Порядок расторжения договора

Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.

Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:

• сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
• фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
• соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
• в случае возникновения спора, он решается в суде.

Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.

Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.

Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.

Срок уведомления о расторжении договора

Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течении которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.

Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.

Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.

Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.

Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.

Документы

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен. По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости. Так что в первую очередь необходимо оформить:

• уведомление либо соглашение;
• акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения. Данный документ удостоверяет фактическую передачу помещения из владения одного лица, во владение другого.

Уведомление

Уведомление является документом, составляемым в свободной форме. Если стороной является юридическое лицо, то оно составляется на бланке предприятия. В содержании уведомления необходимо указать следующие сведения:

• наименование отправителя (его реквизиты);
• сведения о контрагенте (его реквизиты);
• реквизиты соглашения об аренде;
• сведения о помещении;
• основание для расторжения;
• дата и подпись (для организаций еще и печать).

⇒ Скачать образец уведомления можно здесь:образец расторжения договора аренды в одностороннем порядкеот арендатора и арендодателя.

Соглашение

Факт расторжения договора об аренде может быть оформлено и в качестве дополнительного соглашения сторон. В таком соглашении достаточно указать:

• реквизиты (данные) сторон;
• реквизиты соответствующего соглашения об аренде;
• порядок и условия прекращения обязательств;
• дата и место составления соглашения.

Скачать образец соглашение о расторжении-договора аренды нежилого помещения можно по ссылке.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения является завершающим этапом процедуры расторжения. так, он удостоверяет факт освобождения помещения арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В акте необходимо указать следующие сведения:

• сведения о сторонах;
• место и дата составления;
• сведения о помещении;
• факт передачи помещения;
• недостатки, обнаруженные при приеме-передаче.

⇒ Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения можно по ссылке.

Стоит отметить, что при обнаружении каких-либо недостатков в помещении, которые образовались в период аренды, порядок их устранения регламентируется соответствующим соглашением об аренде либо новым дополнительной договоренностью. При возникновении спора каждая из сторон вправе обратиться в суд.

Таким образом, законодательство допускает прекращение обязательств по договорам как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию.

Однако необходимо правильно расторгнуть договор и соблюдать установленный законом регламент производства подобных юридических действий.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/rastorzhenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора.

Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Основания для расторжения договора аренды

Государственные (муниципальные) учреждения в целях эффективного использования принадлежащего им имущества нередко сдают его в аренду. В некоторых случаях неисполнение обязанностей одной из сторон становится причиной для расторжения договоров аренды. Об основаниях и порядке расторжения такого договора речь пойдет в настоящей статье.

Общие основания расторжения договора аренды

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

В рассматриваемом случае стороны должны подписать соглашение о расторжении договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор аренды.

С учетом того, что некоторые договоры аренды заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации (например, договор аренды на срок более года), соглашение о расторжении таких договоров тоже подлежит государственной регистрации.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация такого соглашения проводится на основании заявления сторон договора.

Следовательно, помимо подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды они должны подать совместное заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Если одна из сторон уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации соглашения о расторжении.

В частности, в Постановлении ФАС ДО от 08.05.2013 N Ф03-730/2013 сказано так.

Договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года и зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, вывод судов о том, что соглашение о его расторжении так же подлежит государственной регистрации, является верным.

При рассмотрении дела суды установили, что арендодатель обращался к арендатору с требованием передать ему документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Однако арендатор без уважительной причины не передал арендодателю эти документы.

Такие действия арендатора судами обеих инстанций квалифицированы как уклонение от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, поэтому соглашение о расторжении полежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

1. При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 17.11.

2011 N А56-74445/2010, в котором суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора, указав, что вопреки требованиям договора аренды при наличии технической возможности арендатор здания не заключил со специализированными организациями договор на оказание услуг водоснабжения/водоотведения, договор на отпуск и пользование электрической энергией, неоднократно не возмещал истцу стоимость оплаченных им услуг по водоснабжению/водоотведению.

2. В иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, о чем речь пойдет ниже.

Договор аренды может просто прекратить свое действие. Законодательством предусмотрены предельные сроки аренды. Например, договор проката заключается на срок до одного года (ст.

 627 ГК РФ), договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ — на срок не более чем один год (ст. 22 ЗК РФ), договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — на срок от 10 до 49 лет (ст.

 72 ЛК РФ), а срок договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть более чем десять лет (ст. 28.2 Федерального закона N 190-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Особое правило действует в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст.

 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды должно быть выражено в письменной форме и достаточно определенно отражать факт прекращения договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 21.03.2012 N А40-20580/11-7-170 указано следующее.

В обоснование довода о расторжении договора аренды и отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 621 ГК РФ Общество ссылается на письмо, в котором ответчик просил арендатора расторгнуть данный договор аренды в связи с тем, что земельный участок вошел в границы участка полосы отвода железной дороги, и им заключен самостоятельный договор аренды.

В силу требований ст. 610 ГК РФ отказ от договора аренды в связи с прекращением срока его действия должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от арендодателя и доставленных арендатору уведомлений суду не представлено.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, соответствуют материалам дела и являются правильными.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Приведем разъяснения из Постановления ФАС УО от 26.07.2012 N Ф09-6626/11.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчиков из нежилого помещения, суд, исходя из положений ст. 615, п. 1 ст.

 619 ГК РФ, установил, что в нарушение условий договора арендатор передал помещение в субаренду без согласия арендодателя, следовательно, договор субаренды является недействительным, кроме того, осуществление торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в указанном помещении, переданном в аренду в целях оборудования спортивного зала, свидетельствует об осуществлении арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором.

2. Существенно ухудшает имущество. Так, в Постановлении ФАС МО от 22.01.

2004 N КГ-А40/11057-03 указано, что согласно актам проверки, а также заключению Международной академии оценки и консалтинга арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта, на основании чего суд сделал правомерный вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось, что является основанием для расторжения договора аренды.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор три и более раза подряд не внес арендную плату.

Однако, если арендатор перечислял арендную плату, а данные денежные средства арендодатель не получал в связи с допущенными арендатором ошибками в платежных документах, то суд может признать расторжение незаконным (Постановление ФАС МО от 10.04.

2013 N А40-114065/11-53-1030).

Следует отметить, что ранее суды, руководствуясь п.

 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14, в случае погашения арендатором на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции образовавшейся задолженности по арендной плате в полном объеме приходили к выводу об отсутствии нарушений арендатором существенных условий договора и отказывали в удовлетворении требования о расторжении договора.

Однако недавно применительно к договору аренды Пленум ВАС дал другое разъяснение. Так, согласно п.

 23 Постановления N 73 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Только непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

4.

Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. В частности, в Постановлении ФАС ДО от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 указано следующее.

Удовлетворяя требования арендодателя о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании ответчика освободить и передать истцу арендованное имущество, суд в порядке п. 2 ст. 450, ст.

 619 ГК РФ установил, что в нарушение условий договора арендатор не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества, что привело в нерабочее состояние скважины и подтверждается актами обследования и общего осмотра скважин, в связи с этим истец направлял ответчику письменные предупреждения об исполнении договорных обязательств и письменно предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Существует определенный порядок: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Первоначально суды считали, что арендодатель вправе расторгнуть договор только в случае, если вышеуказанное письменное предупреждение получено арендатором. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 18.07.2012 N А56-56848/2011 есть такие строки.

Суды правомерно оставили требование о расторжении договора без рассмотрения, поскольку установили, что из приложенного к предписанию списка заказных писем усматривается отправка почтового отправления арендатору, однако доказательств получения арендатором предписания либо иных доказательств, позволяющих установить дату вручения этого почтового отправления адресату, истец не представил, в связи с чем не доказал реальную возможность арендатора устранить указанные в предписании нарушения.

Однако с 01.09.2013 вступила в силу ст. 165.

1 ГК РФ, в соответствии с которой уведомления, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.

2013 N 61 юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

После принятия вышеуказанного постановления Пленума ВАС и введения в действие ст. 165.1 ГК РФ факт неполучения контрагентом уведомления об одностороннем отказе от договора не является основанием для признания договора действующим.

Источник: http://economic24.ru/osnovaniya-dlya-rastorzheniya-dogovora-arendy/